“株式会社 NR企画のお知らせ”

市川市にある「株式会社 NR企画」のお休みや不動産売却に関するお役立ち情報ほか、新しいニュースをこちらのブログで日々発信しています。気になるものがありましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

• 不動産コラム

  2025/09/10

  相続登記が義務化へ
  期限や罰則をわかりやすく解説

  

  2024年4月から相続登記が義務化され、市川市をはじめ全国の不動産所有者に大きな変化がもたらされました。この法改正により、これまで任意だった相続登記の手続きが法的な義務となり、期限を守らない場合は罰則が科される可能性があります。 株式会社NR企画では、市川市の多くのお客様から相続に関する不動産のご相談を承る中で、相続登記義務化への対応についてのお問い合わせが急増しています。本記事では、相続登記義務化の具体的な内容から期限、罰則、対処法まで、わかりやすく詳細に解説していきます。 目次 相続登記義務化の背景と重要性 相続登記とは？基本的な理解 義務化の主要ポイントと期限 罰則とリスクの詳細 すぐに登記できない場合の対処法 手続きの流れと必要書類 費用について 専門家への相談のメリット まとめ 相続登記義務化の背景と重要性 日本全国で所有者不明土地が約410万ヘクタール（九州の面積に相当）にも及ぶ深刻な社会問題を背景に、相続登記の義務化が実現されました。 これまで相続登記は任意の手続きでしたが、手続きを行わないことで不動産の権利関係が曖昧になり、土地の有効活用や公共事業の推進に大きな支障をきたしていました。特に市川市のような都市部においても、相続登記未了の不動産が点在し、地域の発展を妨げる要因となっていたのです。 2024年4月1日より施行された相続登記の義務化は、このような問題を解決し、不動産の権利関係を明確にすることで、より健全な不動産市場の形成を目的としています。 ✓ポイント：相続登記義務化は個人の権利保護だけでなく、社会全体の不動産流通の円滑化を図る重要な制度改正です。 相続登記とは？基本的な理解 相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の名義を、その不動産を相続した人の名義に変更する手続きのことです。 不動産の所有権は登記簿に記録されており、この登記簿上の名義を変更することで、法的に不動産の所有者が誰であるかを明確にします。登記を行うことで、第三者に対しても正当な所有者であることを主張でき、不動産の売却や担保設定などの各種手続きが可能になります。 従来は相続が発生しても登記を変更する義務はありませんでしたが、法改正により、相続により不動産を取得した相続人には登記申請の義務が課せられることになりました。 ✓ポイント：相続登記は不動産の真の所有者を公的に証明する重要な手続きであり、放置すると様々な不利益が生じる可能性があります。 義務化の主要ポイントと期限 申請期限について 相続登記の申請期限は、「不動産を相続したことを知った日から3年以内」です。ここでいう「知った日」とは、以下の両方の条件を満たした日を指します： 相続の開始があったこと（被相続人が亡くなったこと） その不動産の所有権を取得したこと つまり、自分が相続人であることを知っていても、被相続人が不動産を所有していることを知らなかった場合は、登記義務は発生しません。 ケース別の期限 状況 期限の起算点 遺言により相続 遺言によって不動産を取得したことを知った日から3年以内 遺産分割協議成立 相続開始を知った日から3年以内（不動産の存在を知らなかった場合を除く） 遺産分割協議未成立 3年以内に「相続人申告登記」または「法定相続分での登記」が必要 過去の相続への適用 2024年4月1日よりも前に発生した相続についても遡って義務化の対象となります。過去の相続に関しては、以下のいずれか遅い日から3年以内に申請が必要です： 施行日（2024年4月1日） 自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、該当する不動産の所有権を取得したことを知った日 具体的には、2027年3月31日までに相続登記を行えば、過去の相続についても義務を履行したことになります。 ✓ポイント：過去の相続であっても義務化の対象となるため、放置していた相続登記がある場合は早急な対応が必要です。 罰則とリスクの詳細 過料による罰則 正当な理由なく期限内に相続登記または相続人申告登記の申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。 過料が科されるまでの流れ： 登記官が相続登記の申請義務違反を把握 法務局が相続人に相続登記をするよう「催告」を実施 催告に応じず相続登記をしなかった場合、法務局が裁判所に過料事件として通知 裁判所が審議し、正当な理由がないと判断した場合に過料が決定 正当な理由とは 以下のようなケースでは「正当な理由」として認められる可能性があります： 相続人が極めて多数で書類収集に時間がかかる場合 遺言の有効性や遺産の範囲に争いがある場合 申請義務を負う相続人が重病である場合 経済的に困窮している場合 ただし、単に「忘れていた」という理由は認められません。 過料以外のリスク 過料を支払っても相続登記の義務がなくなるわけではありません。 さらに、以下のような深刻なリスクが伴います： 不動産の活用制限 登記簿上の所有者が亡くなった人のままでは、売却や担保設定、賃貸などの手続きができません。 権利関係の複雑化 長期間放置すると数次相続が発生し、相続人の数が膨大になることがあります。これにより遺産分割協議で全員の同意を得ることが極めて困難になります。 第三者による権利侵害 遺産分割協議が完了していない場合でも、他の相続人が法定相続分による相続登記を行い、自身の持分を第三者に売却する可能性があります。また、相続人の債権者が持分を差し押さえるリスクもあります。 ✓ポイント：過料による罰則よりも、不動産の権利関係が複雑化し、将来の活用や処分が困難になるリスクの方が深刻な問題となります。 すぐに登記できない場合の対処法 相続人申告登記制度の活用 2024年4月1日から導入された新制度で、正式な相続登記が困難な場合に一時的に義務を履行できる方法です。 制度の概要： 「その不動産の相続が開始したこと」 「自身がその不動産の相続人であること」 この2点を法務局に申告することで、簡易的に登記義務を履行できます。 メリット： 相続人のうち一人から単独で申請可能 過料のリスクを回避できる 登録免許税が不要 注意点： あくまで「相続人の一人であること」を名乗り出ただけで、不動産の所有権の具体的な取得割合や帰属が確定したわけではありません。遺産分割協議が成立した場合は、その日から3年以内に正式な相続登記を申請する必要があります。 法定相続分での暫定登記 遺産分割協議がまとまらない場合、相続人全員の共有名義で法定相続分に従って登記する方法もありますが、以下の理由から実務上はあまり選択されません： 不動産が共有状態となり、売却や活用に共有者全員の同意が必要 遺産分割協議成立後に再度登記をし直す必要がある 追加の登録免許税などの費用が発生 ✓ポイント：複雑な相続案件では相続人申告登記制度を活用し、時間的余裕を確保してから正式な相続登記を進める方法が効果的です。 手続きの流れと必要書類 基本的な手続きの流れ 遺言書の確認 遺言書の有無を確認し、存在する場合は内容を精査します。 被相続人所有不動産の調査 名寄帳（固定資産税課税台帳）などを確認し、被相続人が所有していた不動産をすべて特定します。 相続人の確定 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得し、法定相続人を確定します。 遺産分割協議（必要な場合） 法定相続分と異なる割合で遺産を分割する場合、相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作成します。 必要書類の収集 各種証明書類を取得します。 登記申請書の作成 法務局のウェブサイトから様式を入手し、正確に記入します。 登録免許税の納付 収入印紙を購入し、申請書に貼付などして納めます。 法務局への申請 不動産の所在地を管轄する法務局へ申請書と添付書類を提出します。 主な必要書類 書類名 取得場所 費用目安 戸籍謄本 市区町村役場 450円～750円/通 住民票 市区町村役場 200円～400円/通 固定資産評価証明書 市区町村役場 200円～400円/通 印鑑証明書 市区町村役場 200円～400円/通 不動産の所在が不明な場合の調査方法 既知の不動産の登記状況確認： 法務局で登記事項証明書を取得 インターネットサービス「登記情報提供サービス」を利用 所有不動産の全体把握： 自治体の役場で名寄帳（固定資産税課税台帳）を取得 2026年2月2日施行予定の「所有不動産記録証明制度」の活用も今後検討可能 ✓ポイント：必要書類の収集は時間がかかることが多いため、期限に余裕を持って早めに着手することが重要です。 出典： 所有不動産記録証明制度（令和８年２月２日施行）｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html#mokuji10 費用について 登録免許税 不動産の固定資産税評価額 × 0.4%で算出されます。 例：固定資産税評価額が2,000万円の不動産の場合 → 2,000万円 × 0.4% = 8万円 その他の費用 必要書類取得費用： 一般的に数千円から1万円程度 司法書士報酬（専門家に依頼する場合）： 事案の難易度や地域によって異なりますが、5万円～15万円程度が目安 費用を抑えるポイント 必要書類は自身で取得する 複数の司法書士事務所で見積もりを比較する 無料相談を活用して事前に費用を把握する ✓ポイント：相続登記を放置することで発生する将来のリスクやコストを考慮すると、適正な費用での早期手続きが結果的に経済的です。 専門家への相談のメリット 司法書士の役割 相続登記の専門家である司法書士は、以下の業務を代行できます： 必要書類の収集 申請書の作成 法務局とのやり取り 法的観点からの適切なアドバイス 特に相続人が多数いる場合や、過去の相続が複雑になっている場合は、専門的な知識と経験が不可欠です。 弁護士への相談が必要なケース 以下の場合は弁護士への相談も検討が必要です： 相続人間で既に紛争が生じている場合 手続きに協力してくれない相続人がいる場合 遺言の有効性に争いがある場合 無料相談の活用 多くの司法書士事務所では初回の相談を無料で行っています。複雑な相続案件ほど、専門家の助言を早期に得ることが重要です。 専門家選択のポイント： 相続登記の実績が豊富 説明が分かりやすく、信頼できる 費用体系が明確 アフターフォローが充実している ✓ポイント：相続登記は複雑な法的手続きであり、専門家のサポートを受けることで、確実かつ効率的に義務を履行できます。 まとめ 相続登記の義務化は、個人の権利を守るだけでなく、市川市をはじめとする全国の健全な不動産市場の形成に寄与する重要な制度改正です。3年という期限は意外と短く、特に複雑な相続では相当な時間を要するため、早めの対応が不可欠です。 株式会社NR企画では、市川市の皆様の不動産に関する様々なお悩みにお応えしており、相続登記についても適切な専門家をご紹介することが可能です。相続登記を放置することで生じる将来のリスクを避けるためにも、疑問や不安がある場合は、専門家である司法書士への早期相談を強くお勧めします。 期限が近づいてから慌てることのないよう、今こそ適切な行動を起こし、大切な不動産の権利関係を明確にしていきましょう。 参考リンク 法務省「相続登記の申請義務化について」：制度全体・期限・過料・申告登記の適用範囲 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」：読者の細かな疑問への回答 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html 法務省「相続人申告登記について」：制度の概要 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html

• 新着情報・ブログ

  2025/09/08

  買取査定の依頼

  

  こんにちは！！ 昨日、市川市新田で買取の査定依頼を頂きました。 1件1件、丁寧な対応をこころがけております。 今後ともよろしくお願いいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

• 新着情報・ブログ

  2025/09/04

  相続登記をすると・・・。

  

  こんにちは！！ 先日、売却のご依頼者様から質問がありました。 相続登記後、1ヶ月を過ぎた頃から相続した不動産に対してのDMがすごく届くようになりました。何故ですか？と 回答として「行政文書開示請求書」というものを申請すると誰でも「相続」や「売買」等の登記受付の情報を取得できます。 そこから物件を絞って、所有者の情報を取得して「DM]を郵送する流れになります。 ちなみに今回のご依頼者様には、1年間で「19社」から「47通」のDMが送られておりました。 大手企業から当社のような小さい会社まで様々ですが、物件の所在地にある会社は3社しかありませんでした。 やはり大手企業から郵送されてくるカタログやパンフレットは有名人等が前面に出ており、ファンからすれば「お宝」です。 ただ「お客様が後悔しない選択」をすることを切に願う今日この頃です。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

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  2025/09/01

  ９月度もよろしくお願いいたします。

  

  こんにちは！！ ８月度はありがとうございました。 ９月度もよろしくお願いいたします。 1件1件丁寧な対応を致します。 市川市での「売却相談」「無料査定」「買取相談」等 ご連絡、ご用命、お待ちしております。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

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  2025/08/23

  売却と違い賃貸は・・・。

  

  こんにちは！！ 昨日、賃貸借の更新契約を行いました。 売買は契約・決済（引渡し）で終了ですが 賃貸借は契約がスタートとなります。 貸主・借主お互いがウィンウィンの関係が続けるように 定期巡回を含めた日々の業務に邁進してまいります。 「不動産売却・賃貸でお困りのことがあればNR企画へ～」           

• 不動産コラム

  2025/08/20

  不動産相続の税金と控除制度
  損をしないための知識とは

  

  不動産の相続は多くの人にとって一生のうちに何度もあることではないため、その複雑さに不安を感じる方も少なくありません。特に、税金や法的な手続きに関する正しい知識がなければ、予期せぬトラブルや損失が生じる可能性もあります。 市川市で長年不動産相続のサポートを行ってきた株式会社 NR企画の経験から、不動産相続において最も重要なのは事前の知識習得と適切な専門家との連携です。この記事では、不動産相続に関わる税金の基本、節税に役立つ控除・特例制度、そして円満な相続を実現するための手続きについて、実務経験を基に解説します。 目次 不動産相続で発生する税金の基礎知識 不動産の評価方法 相続税を賢く節税するための控除・特例制度 不動産相続の基本的な手続きの流れ 不動産相続でトラブルを防ぐために まとめ 不動産相続で発生する税金の基礎知識 不動産を相続する際には、主に「相続税」と「登録免許税」の2種類の税金が関係します。 相続税の仕組みと計算方法 相続税は、被相続人（亡くなった方）の財産を相続した際に課される税金です。不動産だけでなく、預貯金、有価証券などのプラスの財産、さらには借金などのマイナスの財産も対象となります。 課税対象と基礎控除額 すべての相続財産に課税されるわけではなく、遺産総額から「基礎控除額」を差し引いた金額が課税対象となります。基礎控除額は「3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）」という計算式で算出されます。 法定相続人の数 基礎控除額 1人 3,600万円 2人 4,200万円 3人 4,800万円 相続財産の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。 登録免許税とは 登録免許税は、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」の際に法務局へ納める税金です。税額は不動産の固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けて算出されます。 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。 出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A 千葉県の相続税課税状況 千葉県は全国的に見て相続税の課税割合が比較的高い地域に位置しています。2022年の全国平均の相続税課税割合が9.6%であるのに対し、千葉県を含む首都圏では平均を上回る傾向にあります。 出典：相続税理士相談Cafe、辻・本郷 税理士法人 特に市川市のような都心アクセスが良好で地価が高い地域では、基礎控除額を超える相続財産を持つ世帯の割合が高くなる傾向があります。これは主に不動産価値の上昇が要因となっており、従来は相続税の対象外だった世帯も課税対象となるケースが増加しています。 不動産取得税は原則かからない 相続によって不動産を取得した場合には原則として不動産取得税は課税されません。ただし、遺言によって相続人以外が不動産を受け取る「遺贈」の場合には、課税対象となることがあります。 ✓ポイント：相続では不動産取得税はかからないため、売買での取得と比較して税負担が軽減されます。ただし、相続登記の義務化により、手続きを怠ると過料が発生するリスクがあるため、早めの対応が重要です。千葉県のような地価上昇地域では、相続税の課税対象となる可能性が高いため、事前の対策検討が特に重要となります。 不動産の評価方法 相続税を計算する上で、不動産の評価額を正確に算出することは非常に重要です。不動産の評価は、土地と建物で異なる方法が用いられます。 土地の評価方法 路線価方式 路線価（道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額）が定められている地域で適用される方法です。評価額は路線価に土地の面積と補正率を掛けて計算します。 倍率方式 路線価が定められていない地域で適用される方法です。評価額は固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率を掛けて計算します。 建物の評価方法 建物の評価額は、原則として固定資産税評価額が用いられます。一般的に、建物の固定資産税評価額は建築費用の50%から60%程度になることが多いとされています。 市川市の地価動向と相続への影響 市川市は千葉県内でも地価上昇が続いている地域で、2024年の基準地価は住宅地で平均29万6,711円/㎡（前年比+9.24%上昇）、商業地で平均148万8,000円/㎡（前年比+13.22%上昇）となっています。特に総武線の市川駅、本八幡駅、東京メトロ東西線の行徳駅などの駅周辺エリアで上昇率が高く、都心アクセスの良さから継続的な需要があります。 出典：土地代データ この地価上昇は相続税計算に直接影響します。路線価は公示地価の約80%で設定されるため、地価上昇に伴い相続税評価額も上昇し、結果として相続税額が増加する傾向にあります。市川市の不動産を相続される方は、この地価動向を踏まえた事前の対策が重要です。 ✓ポイント：不動産の評価額によって相続税額が大きく変わるため、正確な評価が重要です。特に市川市のように地価上昇が続く地域では、評価時期によって税額が大きく変動する可能性があります。土地については、形状や立地条件によって補正率が適用され、評価額が減額される場合があるため、専門家による適切な評価を受けることで、過大な相続税の支払いを避けることができます。 相続税を賢く節税するための控除・特例制度 高額になりがちな相続税の負担を軽減するためには、様々な控除や特例制度を理解し、適切に活用することが重要です。 小規模宅地等の特例 この特例は、亡くなった方が住んでいた土地や事業で使っていた土地などを相続した場合に利用できる制度で、土地の評価額を最大で80%減額できます。 宅地の種類 限度面積 減額割合 特定居住用宅地等 330㎡ 80% 特定事業用宅地等 400㎡ 80% 貸付事業用宅地等 200㎡ 50% 配偶者の税額軽減 配偶者が相続した財産の合計が、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。ただし、次の配偶者の相続（二次相続）まで見据えた計画が重要です。 生前贈与を活用した節税対策 暦年贈与 贈与税の基礎控除である年間110万円までの非課税枠を利用する方法です。受贈者一人あたり年間110万円までであれば、贈与税を支払うことなく財産を移転させることが可能です。 相続時精算課税制度 原則として60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与で利用できる制度です。累計2,500万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。将来値上がりが予想される不動産を、価値が低いうちに贈与しておく場合に有効です。 贈与税の配偶者控除 婚姻期間が20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与に適用される特例で、暦年贈与の基礎控除110万円とは別に、最大2,000万円までが非課税となります。 ✓ポイント：各種控除制度には適用要件や期限があるため、事前の計画が重要です。特に小規模宅地等の特例は節税効果が大きい反面、適用要件が複雑なため、専門家による詳細な検討が必要です。 不動産相続の基本的な手続きの流れ 不動産相続をスムーズに進めるためには、手順を理解し、計画的に進めることが不可欠です。 最初に確認すべき3つのポイント 遺言書の確認 遺言書の有無によって、相続手続きは大きく変わります。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが、公正証書遺言の場合は公証人役場での確認が必要です。 相続人の確定 相続人になれる人は民法で定められた範囲（法定相続人）に限られており、被相続人の配偶者は常に相続人となりますが、子、直系尊属、兄弟姉妹の有無によって相続の割合が変わります。 相続財産の把握 不動産だけでなく、預貯金、有価証券などのプラスの財産、さらには借金などのマイナスの財産も漏れなく把握することが必要です。 不動産の4つの分割方法 現物分割 不動産をそのままの形で相続する最もシンプルな方法です。 代償分割 相続人のうちの一人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に代償金を支払う方法です。 換価分割 不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。 共有分割 複数の相続人で不動産を共有名義にする方法ですが、将来的に売却や改築を行う際に共有者全員の同意が必要となり、トラブルの原因となる可能性があります。 相続手続の具体的なステップ 遺産分割協議 相続人全員の合意が必要な話し合いで、合意内容を「遺産分割協議書」にまとめることが重要です。 相続登記（名義変更） 法務局で不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。 相続税の申告・納付 相続税は相続開始から10ヶ月以内に税務署に申告し、納税する必要があります。 出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税 ✓ポイント：不動産相続の手続きは多岐にわたり、それぞれに期限があります。共有分割は一見公平に見えますが、将来的なトラブルの原因となりやすいため、慎重な検討が求められます。 不動産相続でトラブルを防ぐために 不動産が関わる遺産相続は、特にトラブルになるケースが非常に多いという実情があります。 トラブルになりやすいケース 市川市での不動産相続の実務経験から、以下のようなケースでトラブルが発生しやすいことが分かっています。 不動産の分割方法について相続人間で意見が分かれる 借地権や地上権などの権利関係が複雑で不明確 前の世代の相続で相続登記がされておらず、権利関係が複雑化している 不動産の評価額について相続人間で認識が異なる 専門家への相談の重要性 不動産の相続は手続きが複雑で専門的な知識が必要なため、弁護士、司法書士、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。 弁護士は遺産分割協議がまとまらない場合や相続人間でトラブルが発生している場合に、司法書士は相続登記に関する複雑な手続きを、税理士は相続税の計算や申告書の作成をそれぞれ専門的にサポートしてくれます。 ✓ポイント：不動産相続のトラブルは事前の準備と適切な専門家への相談で多くが回避可能です。費用を惜しんで自己判断で進めた結果、より大きな損失を被るケースも少なくありません。 まとめ 不動産の相続は、相続税や登録免許税といった税金が関係し、その評価方法や計算、各種控除制度の活用が複雑です。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減、生前贈与の非課税制度などを正しく理解し計画的に活用することで、税金の負担を大きく軽減することが可能です。 しかし、不動産の評価や特例の適用要件は複雑であり、一人で判断するのは困難な場合が少なくありません。市川市で数多くの不動産相続をサポートしてきた株式会社 NR企画では、相続に精通した税理士や司法書士などの専門家と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な相続プランをご提案しています。 相続争いを避けて円満な資産承継を実現し、損をしないためにも、少しでも不安や不明な点があれば、弁護士、司法書士、税理士といった専門家へ早めに相談することが最も有効な選択肢です。適切な知識と専門家のサポートがあれば、不動産相続は決して恐れるものではありません。

• 新着情報・ブログ

  2025/08/19

  共有物分割訴訟→競売

  

  こんにちは！！ 先日、珍しい登記を見ました。 「競売開始決定」の登記ですが、債権者が裁判所に申し立てたのではなく 3名の共有物件で、そのうちの1名が競売の申し立てをした事例です。 不動産を物理的に分けられない場合、裁判所で競売をして代金を分ける方法。 共有持分者が「共有物分割請求」を申し立てるまでに至った経緯は分かりませんが 3名の考え方が最後まで纏まらなかったのでしょう。 私の個人的見解ですが、最後は競売の取り下げが行われ申立人が買い取る形になるのかなぁ～と思います。 なぜなら申立人は業者だから・・・。 3名のうちの1名から持分を買取り、他の2名からも買取しようとしたがうまくいかず最後の手段。と予想します。 皆様も持分でお持ちの不動産がありましたらなるべく共有者と連絡を取り合い、最善の形で活用できるようにすることをお勧めいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 不動産コラム

  2025/08/10

  相続した空き家を売却するまでの流れと必要書類を解説

  

  相続した空き家の売却は、一般的な不動産売却とは異なり、相続手続きも同時に進める必要があるため、手続きが複雑になりがちです。市川市で数多くの相続不動産売却をサポートしてきた株式会社 NR企画の経験から、特に重要なのは事前準備と適切なタイミングでの行動です。相続税の納付期限や各種特例の適用期限があるため、全体の流れを理解し、早めに準備を始めることが成功の鍵となります。 この記事では、相続した空き家を売却するまでの具体的な流れと必要書類について、実務経験を基に詳しく解説します。 目次 相続した空き家売却の全体像とタイムライン 各種相続手続きの種類と期限 相続不動産の名義変更：3つの方法と必要書類 相続不動産の売却活動：3つの経路と選び方 売却に必要な書類一覧 相続不動産の分割方法 税金と節税のための特例 売却時の注意点 まとめ 相続した空き家売却の全体像とタイムライン 相続した空き家を売却する際は、以下の6つのステップを踏む必要があります。それぞれに期限があるため、計画的に進めることが重要です。 1. 遺言書の有無の確認 相続開始後、まず確認すべきは遺言書の存在です。法的に有効な遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産分割を行います。遺言書がない場合や、遺言書の内容と異なる分割を希望する場合は、相続人全員での遺産分割協議が必要となります。 2. 遺産分割協議（必要に応じて） 遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、全員の合意を得る必要があります。この協議がまとまらないと、不動産の売却手続きを進めることができません。 3. 不動産売却活動の開始 名義変更完了後、不動産会社への相談から売買契約まで、実際の売却活動を開始します。 4. 相続登記の実施 不動産を売却するには名義変更が必須です。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。 出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A 5. 相続税の納付 相続開始を知った翌日から10ヶ月以内に相続税の申告・納付が必要です。 出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税 売却資金を相続税の支払いに充てる場合は、この期限までに確実に現金化する必要があります。 6. 売却益が出た場合の確定申告 売却により利益が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日の期間に譲渡所得税の確定申告が必要です。 各種相続手続きの種類と期限 相続に関する手続きには、それぞれ法定期限が設けられています。期限を過ぎると利用できない制度もあるため、注意が必要です。 手続き名 期限 内容 相続放棄・限定承認 相続開始を知った日から3ヶ月以内 財産・負債の全てを放棄、または財産の限度内で負債を相続 準確定申告 相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内 被相続人の所得の確定申告 相続税申告・納付 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内 相続税の申告・納付 遺産分割協議 期限なし 遺産の分け方を相続人全員で決定 ✓ポイント：売却を円滑に進めるためには、遺産分割協議は早めに実施することが重要です。協議が長引くと、相続税の納付期限に間に合わなくなるリスクがあります。 相続不動産の名義変更：3つの方法と必要書類 相続不動産の売却には名義変更が不可欠です。名義変更の方法は3つあり、それぞれ必要書類が異なります。 1. 法定相続による名義変更 法定相続割合で共有名義にする方法です。売却して現金を公平に分けたい場合に適していますが、共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。 必要書類： - 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） - 被相続人の除住民票 - 相続人全員の戸籍謄本・住民票 - 固定資産税評価証明書 - 相続関係説明図（任意） 2. 遺言による名義変更 遺言書の記載通りに名義変更を行う方法です。自筆証書遺言の場合は、開封前に家庭裁判所での検認手続きが必要です。 必要書類： - 遺言証書 - 遺言者の死亡記載のある除籍謄本 - 相続する相続人の住民票 - 固定資産税評価証明書 - 受遺者の戸籍謄本 3. 遺産分割協議による名義変更 相続人全員で話し合って決める方法です。遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印が必要です。 必要書類： 遺産分割協議書 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） 被相続人の除住民票 相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書 固定資産税評価証明書 ✓ポイント：名義変更の方法によって税務上の取り扱いが変わる場合があります。特に換価分割を行う場合は、遺産分割協議書に「換価分割目的」であることを明記しないと贈与とみなされる可能性があります。 相続不動産の売却活動：3つの経路と選び方 相続不動産の売却には、主に3つの経路があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選択することが大切です。 1. 仲介業者を通して個人へ売却 メリット： 売却価格が最も高くなる可能性がある デメリット： 買主の住宅ローン審査に時間がかかる場合がある、審査不成立のリスクがある 2. 買取業者への直接売却 メリット： 売却活動が早く確実に進む、現金化が早い デメリット： 仲介に比べて売却価格が低くなる（一般的に市場価格の7-8割程度） 参考：仲介売却と買取の違い 3. 仲介業者を通して買取業者へ売却 メリット： 仲介業者のサポートを受けられる デメリット： 仲介手数料が発生するため、手元に残る金額が最も少なくなる ✓ポイント：相続税の支払い期限に間に合わせたい場合は買取業者への売却が安心です。一方、時間に余裕がある場合は仲介による売却を検討することも可能です。市川市の実績豊富な不動産会社に相談し、適切な売却方法を選択することが重要です。 売却に必要な書類一覧 売却手続きを円滑に進めるため、事前に書類を揃えることが重要です。書類の準備には時間がかかる場合があるため、早めの準備を心がけましょう。 売却依頼時に必要な書類（共通） 登記簿謄本または登記事項証明書 売買契約書（購入時のもの） 重要事項説明書（購入時のもの） 登記済権利書または登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 一戸建て・土地の場合の追加書類 土地測量図・境界確認書 建築確認済証・検査済証 設計図書・仕様書 マンションの場合の追加書類 マンションの管理規約または使用細則 マンション維持費関連書類（管理費・修繕積立金など） パンフレット・図面集 引き渡し時に必要な書類 本人確認書類 実印 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの） ✓ポイント：親が不動産を購入した際の売買契約書は、譲渡所得計算の「取得費」を証明する重要な書類です。紛失している場合は、代替資料の探索や税務署への相談を行いましょう。 相続不動産の分割方法 不動産は現金と異なり、平等な分割が困難な財産です。以下の4つの分割方法から、相続人全員が納得できる方法を選択しましょう。 1. 現物分割 不動産をそのまま特定の相続人が相続する方法です。単独名義にできますが、公平な分割は困難です。 2. 換価分割 不動産を売却して現金にし、その現金を分割する方法です。最も公平性が保たれますが、売却までの手間がかかります。 3. 代償分割 多く相続した相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。単独名義にできますが、代償金を支払う側の経済的負担が大きくなります。 4. 共有分割 法定相続割合に従って共有する方法です。公平性は保たれますが、将来的に相続が重なることで所有者が増え、売却が困難になるリスクがあります。 ✓ポイント：相続不動産を売却する場合は、換価分割または現物分割が一般的です。ただし、換価分割の場合は遺産分割協議書に「換価分割目的」であることを明記することが重要です。 税金と節税のための特例 不動産売却時には複数の税金が発生しますが、適切な特例を利用することで大幅な節税が可能です。 主な税金 印紙税： 売買契約書作成時に必要 譲渡所得税・住民税： 売却益にかかる税金 登録免許税： 名義変更時にかかる税金 譲渡所得の計算方法 譲渡所得 = 不動産売却額 - （取得費 + 譲渡費用） 取得費は親が不動産を購入した際の価格から減価償却費を控除した金額です。親の所有期間を引き継ぐため、売却する年の1月1日時点で5年を超えている場合は長期譲渡所得として低い税率が適用されます。 主な特例・控除 相続後に住まない場合 取得費加算の特例 相続税を支払い、相続税申告期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算できます。 相続空き家の3,000万円特別控除 被相続人が一人暮らししていた空き家を、一定条件を満たして売却した場合に最高3,000万円まで控除できます。 出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 適用条件： - 昭和56年5月31日以前に建築された建物 区分所有建物でない 相続開始直前まで被相続人が一人暮らし 解体または耐震改修の実施 相続後に住む場合 3,000万円特別控除 所有期間10年超の居住用財産の軽減税率の特例 特定の居住用財産の買換え特例 ✓ポイント：特例の多くは相続から3年以内という期限があります。また、取得費加算の特例と相続空き家の特別控除は併用できないため、どちらが有利か事前に計算することが重要です。 出典：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置 売却時の注意点 相続不動産の売却を成功させるために、以下の8つのポイントに注意しましょう。 経験豊富な不動産会社を選ぶ 相続税の納税期限や特例適用期限があるため、相続不動産の売却に慣れた会社を選ぶことが重要です。 共有名義の売却は全員の同意が必要 売却自体と売却価格の両方で、共有者全員の合意が必要です。 換価分割は贈与にならないよう注意 遺産分割協議書に換価分割目的であることを明記しましょう。 居住の有無で税金特例が異なる 親の家に住む場合と住まない場合では、利用できる特例が大きく異なります。 売却期限は3年以内が目安 主要な節税特例の適用期限が相続から3年を目安としています。 出典：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置 取得費は親の購入額を引き継ぐ 譲渡所得計算の重要な要素であり、元の売買契約書を探すことが必要です。 所有期間は親の購入日を引き継ぐ 譲渡所得税の税率に直接影響するため、親の購入日を確認しましょう。 取得費が不明な場合は代替資料を探す 不明な場合は売却額の5%を概算取得費とできますが、税金が高くなる可能性があります。 まとめ 相続した空き家の売却は、相続手続きと不動産売却手続きが複雑に絡み合い、期限も多岐にわたるため、計画的かつ迅速な対応が成功の鍵となります。 市川市で数多くの相続不動産売却をサポートしてきた株式会社 NR企画では、相続に精通した税理士や弁護士などの専門家と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な売却プランをご提案しています。各種期限に合わせたスケジュール管理から、節税効果の高い特例の活用まで、トータルでサポートいたします。 相続不動産の売却をご検討の際は、早めの情報収集と準備、そして信頼できる専門家への相談が、円滑な売却と節税成功の鍵となります。まずはお気軽にご相談ください。

• 新着情報・ブログ

  2025/08/06

  配偶者居住権設定

  

  こんにちは！ 先日、初めて見た登記をご紹介いたします。 約5年前に施行された法律になります。 詳細は省きますが、簡単に言うと 配偶者名義の住居に同居していて、名義人が他界したとき その住居を配偶者ではない人が相続した場合に活用するものです。 配偶者居住権を設定すれば、ご存命な間は安心してお住まいになれます。 法改正により頭では理解しているのですが、全部事項証明書を取得すると、さらに理解に深まります。 人生いつまでも勉強です。これからも頑張ります。 いろいろあると思いますが、皆様も頑張って下さい。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」      

• 新着情報・ブログ

  2025/07/31

  目の前で査定！？

  

  こんにちは！！ 先日、近所の方から不動産の査定を依頼されました。 当社では「AI査定」と「物件の詳細を入力する査定」の2種類のソフトを導入しております。 そのお客様は一度他社で査定をされておられ、その査定書を持参のうえ、目の前で査定を希望されておりました。 目の前で入力を始めると、お客様はAI査定のスピードや物件の詳細を入力する作業に驚かれていました。 他社で査定した価格より若干低い価格でしたが、物件の詳細入力からの作業にご納得頂きました。 私の感覚ですが、どちらかというとAI査定の方が、価格が高く出るように感じます。 そして皆様にお伝えしているのが「不動産は縁ものです」ということ。 売りたい人と買いたい人のご縁が一番大事だと私は思います。 これからも「ご縁」を大事に頑張ります。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」    

• 不動産コラム

  2025/07/20

  空き家の固定資産税が高い…。
  節税のための売却タイミングとは？

  

  日本全国で空き家問題が深刻化する中、相続で取得した空き家の固定資産税負担に悩む方が増えています。特に市川市のような都市部では、活用予定のない空き家でも毎年高額な固定資産税が課せられ、所有者の経済的負担となっています。 さらに、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。株式会社NR企画では、市川市を中心とした不動産売却を通じて多くの空き家問題に携わってきた経験から、適切な売却タイミングと節税対策について詳しく解説します。 目次 空き家問題の現状と固定資産税負担 空き家売却の方法と基本的な費用・税金 譲渡所得税の節税に繋がる2つの特例 最適な売却タイミングの判断ポイント まとめ 空き家問題の現状と固定資産税負担 空き家増加の背景と放置による問題 日本における空き家問題は年々深刻化しています。若者の都市部への移動、人口の高齢化、親が施設に入居するといった社会的変化により、全国の空き家率は13.6%（総務省 住宅・土地統計調査 令和5年）に達しています。 放置された空き家は、建物の老朽化による倒壊リスク、異臭・害虫発生、不法侵入による治安悪化など、周辺住民にも深刻な影響を与えます。また、庭木の越境や景観悪化により、近隣トラブルの原因となることも少なくありません。 空き家所有者の経済負担 空き家を所有し続けることで発生する主な負担： 負担項目 年間費用目安 備考 固定資産税 10万円～50万円 立地・評価額による 都市計画税 2万円～15万円 市街化区域内の場合 維持管理費 5万円～20万円 草刈り、清掃、点検等 「特定空き家」指定による固定資産税の増額リスク 空き家問題を解決するため、空家等対策の推進に関する特別措置法により「特定空き家」制度が導入されました。管理が不十分な空き家に対して「住宅用地の特例措置」を排除することで、固定資産税が従来の最大6倍になる可能性があります。 特定空き家に指定される主な条件： - 建物の劣化が進んでいる（屋根・壁の損傷、窓ガラスの破損等） - 不衛生な状態（ゴミの散乱、害虫・害獣の発生等） - 周囲の安全に影響（倒壊の危険性、不法侵入リスク等） - 景観を著しく損なう状態 重要：自治体からの勧告を受けた時点で住宅用地特例が除外され、固定資産税が大幅に増額されます。 本記事の目的：活用予定のない相続不動産は、放置による価値低下や損失リスク、維持費・固定資産税の負担を抑えるため、適切な売却時期や活用方法を検討することが重要です。特に、売却時に利用できる節税特例と、その適用に必要な「売却タイミング」に焦点を当てて解説します。

• 不動産コラム

  2025/07/10

  不動産相続でもめないために
  兄弟間でよくあるトラブル事例と対策

  

  不動産の相続は、兄弟間でのトラブルに発展しやすい問題の一つです。特に市川市のような都市部では、不動産価値が高く、相続財産に占める割合が大きいため、分割方法を巡って深刻な対立が生じることも珍しくありません。 たとえ普段仲の良い兄弟であっても、お金が絡むと意見の対立が生じやすく、遺産額が少ない場合でも深刻な争いになることがあります。株式会社NR企画では、市川市を中心とした不動産売却・仲介・買取を通じて、多くの相続案件に携わってきた経験から、円満な相続を実現するための具体的な対策をお伝えします。 目次 不動産相続における兄弟間トラブルの現状 兄弟間でよくあるトラブル事例 トラブルが発生する主な原因 生前からできる予防策 相続発生後の適切な対応 不動産の分割方法 トラブル発生時の対処法 まとめ 不動産相続における兄弟間トラブルの現状 近年、家庭裁判所での相続関連の調停件数は年々増加傾向にあります。平成12年の8,889件から令和元年の12,785件まで、20年間で約44%増加しています（出典：裁判所ホームページ 司法統計年報家事事件編）。特に注目すべきは、遺産総額が1,000万円以下の「少額相続」でも全体の約34%を占めるという事実です（出典：司法統計年報家事事件編 令和元年度）。これは、どの家庭にも起こりうる身近な問題であることを示しています。 不動産相続が特に複雑になる理由として、現金のように均等に分けることができない分割の困難性、市場価格や相続税評価額など複数の評価方法による価値の変動、思い出の詰まった実家への感情的な価値などが挙げられます。また、司法統計によると、相続財産の中で最も争いの対象となりやすいのは土地で、被相続人1人あたりの平均額は約5,200万円と、現金・預貯金等の約4,100万円を上回っています（出典：国税庁 令和元年度統計年報）。 兄弟間でよくあるトラブル事例 事例1: 実家の評価額を巡る対立 父が亡くなり、市川市内の実家（評価額2,000万円）と預貯金200万円が遺産として残された。長男が実家に住んでいたが、次男・三男は「公平に分割するため実家を売却すべき」と主張。さらに不動産評価額について、長男は「古い家だから1,500万円程度」、他の兄弟は「立地が良いので2,500万円はある」と意見が対立し、話し合いが1年以上続いた。 事例2: 介護貢献度を巡る争い 母の5年間の介護を担った長女が、介護の貢献度（寄与分）を考慮して自宅を多く相続したいと主張したが、長男・次男は「介護は子として当然の義務」として寄与分を認めず、話し合いが平行線となった。 事例3: 生前贈与の取り扱い 父から次男が住宅購入時に1,000万円の援助を受けていたケースで、長男・三男は「特別受益として相続分から差し引くべき」と主張したが、次男は「贈与ではなく借用だった」として否定。贈与を証明する書類が不十分で、長期間の争いに発展した。 トラブルが発生する主な原因