“株式会社 NR企画のお知らせ”

市川市にある「株式会社 NR企画」のお休みや不動産売却に関するお役立ち情報ほか、新しいニュースをこちらのブログで日々発信しています。気になるものがありましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

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  2026/03/02

  3月度もよろしくお願いいたします。

  

  こんにちは！ 約1か月ぶりの更新になりましてすみません。 おかげさまで2月度も充実した月となりました。 以前、こちらに書かせて頂いた市街化調整区域の物件も 市役所の書面相談がOKとなり順調に進んでおります。 ただ、市街化調整区域の為、下記の手順になり時間は要します。 ①市役所調査及び書面相談 ②現地 現況・行程測量 ③関係各課との協議・相談表提出 ④看板設置・近隣説明 ⑤近隣説明報告書提出 ⑥関係行政機関協議申出申請 ⑦上記協議済書受領 ⑧都市計画法第29条による許可申請及び農地法の許可申請 ⑨上記許可及び農地法の許可取得   やはり市街化調整区域の開発は時間がかかります。 ただ、市街化調整区域を相続した方からはとても喜ばれ 「この仕事をしていて良かった」と思う瞬間です。 3月度もよろしくお願いいたします。   「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」    

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  2026/02/03

  2月度もよろしくお願いいたします。

  

  こんにちは！ 1月度、ありがとうございました。 2月度もよろしくお願いいたします。 早いもので既に3日経ってしまいました。 1月末に市街化調整区域のご相談がありまして・・・。 一番の得策は、隣地を巻き込んでの活用ができれば良い形ができるのかなと・・・。 所有者それぞれのお考えを大事にしながら対応してまいります。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

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  2026/01/15

  公式ライン始めました！

  

  こんにちは！ 公式ライン始めました。 良かったら友達登録お願い致します。 先日、ご相談を受けたのですが ラインに気付かず返信が遅れてしまいました。 申し訳ございません。 気軽に相談頂ける環境を作っていきます！！ 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

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  2026/01/06

  市街化調整区域のご相談

  

  こんにちは！ 年末に市街化調整区域のご相談がありました。 お客様は売却を希望されていましたが 当社ではまず、有効活用が出来ないかを模索します。 そのときに一番大事になるのが前面道路となります。 公道・私道・幅員等・・・。 今回のご相談の土地は近隣の状況や都市計画等の関係から 都市計画法 第34条11号で進める形となりそうです。 用途地域堺の土地は、土地所有者様からすると納得いかないところも多々・・・。 悩まず「まずはご相談ください」 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

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  2026/01/04

  あけましておめでとうございます。

  

  あけましておめでとうございます。 本年もよろしくお願いいたします。 本日より稼働しております。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

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  2025/12/09

  LINE始めました・・・。

  

  こんにちは！ LINE始めました。 無事に公式ラインの申請が承認されました。 良かったらお友達になってください。 よろしくお願いいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 新着情報・ブログ

  2025/12/01

  12月もよろしくお願いいたします。

  

  こんにちは！ 11月度はありがとうございました。 早いもので今年も残り1ヶ月となりました。 皆さんはどんな1年でしたか？ やり残したことがある方は、この1ヶ月でやり遂げましょう！ 12月、最後まで気を抜かず頑張ります。 皆様も頑張ってください。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 新着情報・ブログ

  2025/11/21

  成約事例を調べたら・・・。

  

  こんにちは！ 先日、査定依頼を頂き事例を調べたところ 過去1年6ヶ月の成約事例で、最安値が坪単価30万円台、最高値が80万円台でした。 お客様へは安い理由・高い理由をしっかりご説明していきます。 出来る限り、高値で売却が出来るように最善を尽くします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 不動産コラム

  2025/10/20

  不動産の相続税はいくらかかる？
  基礎控除や特例の使い方

  

  「親から実家を相続する予定だけど、相続税がいくらかかるか不安」「不動産があると相続税が高くなると聞いたけど、節税する方法はないの?」このような悩みを抱えている方は少なくありません。 結論から言えば、不動産の相続税は特例を活用することで大幅に減額できます。特に市川市で不動産を相続する場合、適切な評価方法と制度の理解が納税額を左右する重要なポイントになります。 不動産は現金のように簡単に分けられないため、相続税の計算や納税が複雑になりがちです。しかし基礎控除や小規模宅地等の特例を正しく理解すれば、想像以上に税負担を抑えられる可能性があります。 この記事では、不動産の相続税がいくらになるのか、基本的な計算方法から税額を大きく減らせる特例の使い方まで、実例を交えながら解説していきます。株式会社NR企画では市川市の相続不動産に関する相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。 目次 まずは知っておきたい!相続税の基本 不動産の相続税評価額を計算する 相続税を劇的に減らす2つの特例 事例でわかる!相続税のシミュレーション まとめ:早めの対策で無駄な税金をなくす 1. まずは知っておきたい!相続税の基本 相続税は全ての相続で発生するわけではありません。遺産総額が一定額を下回る場合、申告も納税も不要になります。 この「一定額」とは基礎控除額のことで、多くの方が最初に確認すべき重要な指標です。基礎控除額を理解することで、そもそも相続税がかかるのか、それとも非課税なのかを判断できます。 1-1. そもそも相続税は必ずかかるわけではない 相続税には基礎控除という仕組みがあり、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税は一切かかりません。 この点を理解しているかどうかで、不必要な心配を避けられます。 実際、国税庁の公表では、令和5年分の課税割合は9.9%です。つまり、約10人に1人が相続税の対象となっており、多くの相続では相続税が発生していないのが現状です。 出典: 相続税の改正に関する資料｜財務省｜https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e02.htm 1-2. 基礎控除額の計算方法 基礎控除額は次の計算式で求められます。 基礎控除額 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数） 出典: No.4152 相続税の計算｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm 具体的な例で見ていきましょう。 法定相続人の数 計算式 基礎控除額 1人(子のみ) 3,000万円 + 600万円 × 1人 3,600万円 2人(配偶者と子) 3,000万円 + 600万円 × 2人 4,200万円 3人(配偶者と子2人) 3,000万円 + 600万円 × 3人 4,800万円 4人(配偶者と子3人) 3,000万円 + 600万円 × 4人 5,400万円 法定相続人が増えるほど基礎控除額も大きくなるため、相続税がかかる可能性は低くなります。ただし、法定相続人の数には一定のルールがあるため、正確な判断には専門家の助言が有効です。 1-3. 相続税の計算ステップ 相続税は以下の4つのステップで計算します。シンプルに見えますが、各段階で適切な評価と判断が求められます。 ステップ1:遺産総額の算出 現金、預金、不動産、有価証券など、全ての相続財産の評価額を合計します。不動産の評価方法については次章で詳しく解説しますが、時価とは異なる評価額が用いられる点に注意が必要です。 ステップ2:課税遺産総額の計算 遺産総額から基礎控除額を差し引いて、「課税遺産総額」を求めます。この金額がマイナスになる場合は、相続税が発生しません。 ステップ3:相続税の総額を算出 課税遺産総額を法定相続分で取得したと仮定し、各相続人の税額を計算して合計します。この段階では実際の相続割合ではなく、法定相続分で計算する点がポイントです。 ステップ4:各人の納税額を確定 実際に相続した財産の割合で按分し、配偶者の税額軽減などの各種控除を適用して、最終的な納税額を算出します。 ✓ポイント: 相続税の計算は複雑に見えますが、基礎控除額を超えなければ申告不要です。まずは遺産総額と基礎控除額を比較することから始めましょう。また、特例を適用することで課税遺産総額を大幅に圧縮できるため、後述する特例の理解が節税の鍵となります。 2. 不動産の相続税評価額を計算する 不動産の相続税評価額は、固定資産税評価額や時価とは異なる方法で算出されます。この評価方法を理解することで、実際の相続税額を正確に把握できます。 理由は、相続税法で定められた評価基準があり、一般的に時価よりも低めに評価される仕組みになっているからです。特に土地の評価には路線価や倍率方式といった独自の計算方法が用いられます。 2-1. 土地の評価方法 土地の評価方法は、所在地によって2つに分かれます。 出典: No.4602 土地家屋の評価｜国税庁｜https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm 路線価方式 路線価方式は、国税庁が毎年7月頃に公表する路線価(道路に面する土地の1㎡あたりの価格)を基準に評価する方法です。市川市のような都市部では、この方式が適用されるケースが多くなっています。 計算方法は「路線価 × 土地面積 × 各種補正率」となり、土地の形状や接道状況によって補正が加えられます。例えば、角地であれば評価額が上がり、不整形地であれば下がるといった調整が行われます。奥行価格補正や間口狭小補正など、様々な補正率を反映して正確な評価額を算出します。 出典: No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm 出典: 令和6年分の路線価等について｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2024/rosenka/index.htm 倍率方式 路線価が定められていない地域では、倍率方式を用います。これは固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率をかけて算出する方法です。 計算式は「固定資産税評価額 × 倍率」となり、路線価方式よりもシンプルな計算で済みます。倍率は地域ごとに異なり、国税庁のウェブサイトで確認できます。 2-2. 建物の評価方法 建物の評価は土地に比べて比較的シンプルです。 原則:固定資産税評価額をそのまま使用 建物は原則として、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載された「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額となります。国税庁は建物評価を固定資産税評価額×1.0と定めており、時価比率は一律の公式として示されていません。 例外:賃貸物件の場合はさらに減額 他人に貸している賃貸物件(貸家)の場合、さらに評価額が減額されます。具体的には「固定資産税評価額 ×(1 - 借家権割合 × 賃貸割合)」で計算され、借家権割合は通常30%です。 例えば、固定資産税評価額が3,000万円の賃貸アパートで賃貸割合が100%の場合、相続税評価額は「3,000万円 ×(1 - 0.3 × 1.0)= 2,100万円」となり、900万円も評価額が下がります。 ✓ポイント: 不動産の相続税評価額は、国税庁が定める評価方法に基づいて算出されます。土地は路線価方式または倍率方式で、形状・接道等の補正を反映します。建物は原則、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。正確な評価には専門知識が必要となるケースも多いため、市川市内の不動産であれば地域に詳しい専門家への相談が有効です。 3. 相続税を劇的に減らす2つの特例 特例をうまく活用すれば、相続税を大幅に減額できます。ただし、適用には要件を満たす必要があり、必ず申告が必要になる点に注意が必要です。 なぜなら、これらの特例は適用要件が厳格に定められており、要件を満たしていても申告しなければ特例を受けられないからです。特に小規模宅地等の特例は節税効果が非常に大きいため、確実に活用したい制度です。 3-1. 小規模宅地等の特例 小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた宅地や事業用宅地を相続した場合、宅地の評価額を最大80%減額できる制度です。この特例の節税効果は絶大で、数千万円単位で相続税が減額されるケースも珍しくありません。 特例の適用範囲は居住用だけでなく、事業用や貸付事業用にも及びます。それぞれ減額割合と限度面積が異なるため、正確な理解が必要です。 出典: No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm 適用要件と区分 宅地の区分 減額割合 限度面積 主な要件 居住用宅地 80% 330㎡ 配偶者:無条件／同居親族:居住・保有継続／家なき子:細要件充足 事業用宅地 80% 400㎡ 事業継続要件など 貸付事業用宅地 50% 200㎡ 貸付事業継続要件など 取得者別の要件(居住用宅地の場合) 配偶者の場合 配偶者は無条件で特例を適用できます。居住継続要件や所有継続要件がないため、最も確実に特例を受けられる立場にあります。 同居親族の場合 被相続人と同居していた親族は、相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月)まで、その宅地に居住し続け、かつ所有し続けることが条件となります。申告期限前に売却したり、引っ越したりすると特例を受けられません。 家なき子の場合 被相続人と同居していなかった親族でも、一定の要件を満たせば特例を適用できます。主な要件は以下の通りです。 相続開始前3年間に自己または配偶者の持ち家に住んでいないこと 相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと 被相続人に配偶者がいないこと その他細かな要件を全て満たすこと 併用上限への注意 複数の区分を併用する場合、居住用330㎡＋事業用400㎡=最大730㎡などの合算制限があります。全ての宅地に満額適用できるわけではない点に注意が必要です。 注意点 特例を適用するには、遺産分割を確定させて申告期限内に申告する必要があります。遺産分割が決まらず申告期限を過ぎてしまうと、原則として特例は適用できません。ただし「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、後日適用できる場合もあります。 3-2. 配偶者の税額軽減 配偶者の税額軽減は、配偶者が取得した遺産について、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い方の金額まで相続税がかからない制度です。この制度により、多くのケースで配偶者の相続税はゼロになります。 出典: No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm 例えば、遺産総額が2億円で配偶者が1億円を相続した場合、1億6,000万円以下なので配偶者の相続税は発生しません。また、遺産総額が3億円で法定相続分が2分の1(1億5,000万円)の場合、配偶者が2億円を相続しても1億6,000万円まで非課税となります。 適用要件 この特例を受けるには、申告期限までに遺産分割が完了していることが必要です。分割が未了の場合は原則として適用できませんが、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出することで、後日適用が可能になる場合があります。 二次相続への影響 この制度は非常に有利ですが、一次相続で配偶者の税額軽減を使いすぎると、二次相続(配偶者の死後)の相続税が高くなることがあるため、注意が必要です。 理由は、一次相続で配偶者が多くの財産を相続すると、配偶者の死亡時(二次相続)に法定相続人が減り、基礎控除額が下がるからです。さらに、配偶者の税額軽減も使えなくなるため、トータルの税負担が増える可能性があります。 そのため、一次相続の段階で二次相続も見据えた遺産分割を検討することが、長期的な節税につながります。 ✓ポイント: 小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減を組み合わせることで、相続税を大幅に削減できます。ただし、特例を受けるには必ず申告が必要であり、分割が完了していることが要件となります。また、配偶者の税額軽減は二次相続も考慮して活用する必要があり、小規模宅地等の特例は併用上限や細かな要件があるため、相続専門の税理士と相談しながら最適な遺産分割を検討することをおすすめします。 4. 事例でわかる!相続税のシミュレーション 具体的な事例を使って、相続税がどれくらい変わるのかシミュレーションしてみます。数字で見ることで、特例の効果を実感できるはずです。 4-1. 事例設定 以下の条件で相続が発生したケースを想定します。 項目 内容 家族構成 被相続人(父)、配偶者(母)、子2人 遺産総額 1億5,000万円 内訳 自宅不動産6,000万円、現金預金9,000万円 自宅の条件 母は被相続人と同居、特例適用可能 4-2. シミュレーション ステップ1:基礎控除額を計算 法定相続人は3人(配偶者、子2人)なので、基礎控除額は以下の通りです。 3,000万円 +(600万円 × 3人)= 4,800万円 ステップ2:小規模宅地等の特例を適用 自宅不動産(6,000万円)に特例を適用すると、80%減額されます。 6,000万円 ×(1 - 0.8)= 1,200万円(評価額) 特例により、4,800万円の評価減が実現します。 ステップ3:相続税額を計算 出典: No.4155 相続税の税率（速算表）｜国税庁｜ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm 出典: No.4152 相続税の計算｜国税庁｜https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm 特例適用前の場合 - 課税遺産総額:1億5,000万円 - 4,800万円 = 1億200万円 - 法定相続分で按分:配偶者5,100万円・子2,550万円・子2,550万円 - 速算表で算出税額: - 配偶者:5,100万円 × 30% - 700万円 = 830万円 - 子:2,550万円 × 15% - 50万円 = 332.5万円 ×2人 - 相続税の総額(算出合計)= 約1,495万円 この総額を実際の分割割合に応じて各人に按分し、配偶者の税額軽減などの税額控除を差し引いて各人の納付税額が確定します(配偶者分は軽減により0円になり得ます)。 特例適用後の場合 - 正味遺産:1,200万円 + 9,000万円 = 1億200万円 - 課税遺産総額:1億200万円 - 4,800万円 = 5,400万円 - 法定相続分で按分:配偶者2,700万円・子1,350万円・子1,350万円 - 速算表で算出税額: - 配偶者:2,700万円 × 15% - 50万円 = 355万円 - 子:1,350万円 × 15% - 50万円 = 152.5万円 ×2人 - 相続税の総額(算出合計)= 約660万円 この総額を実際の分割割合に応じて各人に按分し、配偶者の税額軽減などの税額控除を差し引いて各人の納付税額が確定します(配偶者分は0円になり得ます)。 特例の効果 小規模宅地等の特例を活用することで、相続税の総額は約1,495万円から約660万円へと、約835万円も減少します。さらに配偶者の税額軽減を適用することで、実際の納付税額はさらに抑えられます。正確な最終税額は分割の仕方次第ですが、特例を知っているか知らないかで、これだけの差が生まれるのです。 ✓ポイント: このシミュレーションからわかる通り、特例の活用有無で納税額は大きく変わります。ただし、実際の相続では不動産の評価や遺産分割の方法によって税額が変動するため、個別の状況に応じた専門家のアドバイスが重要になります。 5. まとめ:早めの対策で無駄な税金をなくす 不動産の相続税は、特例の活用によって納税額が大きく変わります。特に小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は、非常に大きな節税効果をもたらす制度です。 しかし、特例の適用要件(分割要件・居住継続要件など)、併用上限、二次相続への影響など、考慮すべき点は多岐にわたります。複雑な不動産相続においては、相続専門の税理士に相談するのが賢明な選択です。 市川市で不動産の相続や売却を検討されている方は、株式会社NR企画にお気軽にご相談ください。地域に根ざした豊富な経験を活かし、相続不動産の評価から売却まで、トータルでサポートいたします。 早めの対策が、無駄な税金をなくす第一歩です。相続が発生する前から準備を始めることで、より多くの選択肢を持つことができます。不安や疑問があれば、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。適切な知識と準備があれば、相続税の負担を最小限に抑えながら、円滑な相続を実現できるはずです。

• 新着情報・ブログ

  2025/10/18

  久しぶりの三為契約

  

  こんにちは！ 先日、久しぶりの三為契約（業界用語）、正式には「第三者のためにする契約」を行いました。 詳細は「民法537条」をご参照下さい。 買主様は転売目的ではなく、共同事業者とどちらが取得するかがまだ、決まってない為でした。 なので売主様が不安にならないように丁寧な説明を心がけました。 また、買主様が電子契約を希望されていましたが、売主様のご希望で、通常の書面での契約書にして頂きました。 売主様・買主様、どちらもご希望がありますので、仲介会社として双方の希望を一番良い方向に導けたのかと自負しております。 今後も一軒一軒、丁寧な対応を心がけて取り組んでまいります。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」  

• 不動産コラム

  2025/10/10

  長年放置された空き家でも売れる？
  売却の工夫とリフォームのコツ

  

  「実家を相続したけど、何年も放置してしまっている」「こんなボロボロの空き家でも売れるのだろうか」このような不安を抱えている方は少なくありません。 結論から言えば、長年放置された空き家でも売却は可能です。市川市でも空き家の売却事例は数多くあり、適切な準備と工夫次第で、想像以上にスムーズな売却が実現できます。 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、空き家は900万戸、空き家率は13.8%（いずれも過去最多）となっています。2018年（849万戸、13.6%）から増加が続いており、相続をきっかけに空き家を所有するケースが増えている中、放置し続けることで資産価値の低下や税負担の増加、近隣トラブルといったリスクが高まっていきます。 この記事では、長年放置された空き家を売却するための具体的な方法から、少しの工夫で価値を高めるコツ、費用対効果を考えたリフォームのポイントまで、実践的な情報を解説していきます。株式会社NR企画は市川市で空き家売却の豊富な実績を持ち、お客様の状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。 目次 長年放置された空き家を売却する前に知っておくべきこと 売却の工夫：少しのアイデアで価値を高める リフォームのコツ：費用対効果を最大化する まとめ：空き家売却は早期の行動がカギ 1. 長年放置された空き家を売却する前に 知っておくべきこと 空き家を放置し続けることは、様々なリスクを伴います。 まずはそのリスクを正しく理解し、自分に合った売却方法を選択することが重要です。 空き家問題は単なる個人の資産管理の問題ではなく、地域社会全体に影響を及ぼす可能性があります。放置期間が長くなるほど問題は深刻化するため、早期の対策が求められます。 1-1. 放置するリスクを理解する 空き家を放置することで発生する主なリスクは以下の通りです。 資産価値の低下 放置期間が長いほど、建物の劣化が進み、資産価値は下落していきます。雨漏りや湿気による構造部分の腐食、シロアリ被害などが進行すると、建物としての価値がほぼゼロになることも珍しくありません。 特に木造住宅の場合、人が住まなくなると換気が不十分になり、カビや腐食が急速に進行します。数年放置するだけで、リフォーム費用が数百万円単位で増加するケースもあります。 固定資産税の負担増加 住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1に軽減されています。 しかし、市区町村長から特定空家等の勧告を受けた敷地は、住宅用地特例が適用除外となります（結果的に本来の課税標準に戻るため、負担が大幅に増加します）。 近隣住民とのトラブル 管理されていない空き家は、倒壊の危険、不法投棄の温床、害虫や野生動物の発生源となり、近隣住民に迷惑をかけます。場合によっては損害賠償を請求されるリスクもあります。 実際に、老朽化した空き家の外壁が剥がれ落ちて隣家の車を傷つけたり、敷地内で発生した害虫が近隣に広がったりするトラブルは全国で発生しています。 法的なリスク 「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、自治体は管理が不十分な空き家を「特定空家等」に指定できます。 指定後、自治体から改善の勧告→命令という手続が進み、命令に従わない場合は過料（非刑罰の行政上の金銭負担）が科される可能性があります。さらに、行政代執行により強制的に解体され、その費用を請求されることもあります。 【参考出典】 - 令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）｜総務省統計局 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf - 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001712029.pdf - 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html - 空家特措法に基づく過料事件について｜室蘭市 https://www.city.muroran.lg.jp/life/?content=866 1-2. 売却方法の選択肢を知る 空き家の売却方法には主に3つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。 売却方法 メリット デメリット 向いているケース 仲介 市場価格に近い価格での売却が期待できる 売却に時間がかかる場合がある 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい 買取 売却スピードが速い、確実に売却できる、内覧対応不要 仲介より売却価格が安くなる傾向 早く確実に売却したい、手間をかけたくない 空き家バンク 自治体の支援を受けられる場合がある 売却まで時間がかかる、利用条件がある 地域活性化に貢献したい 仲介での売却 不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場価格に近い価格での売却が期待できる反面、築古物件は買い手が見つかりにくく、売却まで数ヶ月から1年以上かかることもあります。 この方法が向いているのは、時間的余裕があり、少しでも高値で売却したい方です。ただし、内覧対応や価格交渉などの手間がかかる点は覚悟が必要です。 買取での売却 不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。最大のメリットは売却までのスピードが速く、確実に売却できる点にあります。内覧対応や買主との交渉も不要なため、精神的な負担も軽減されます。 一般的に仲介価格の70〜80%程度の価格になることが多いですが、早期に現金化できる、近隣に知られずに売却できるといった利点があります。遠方に住んでいて何度も現地に足を運べない方や、相続税の納税期限が迫っている方に適しています。 空き家バンクの活用 自治体が運営する、空き家情報のマッチングサイトです。自治体によってはリフォーム補助金などの支援制度がある場合もあります。 ただし、利用には条件があることが多く、売却まで時間がかかる傾向があるため、補助的な手段として考えるのが現実的です。 ✓ポイント: 空き家を放置することで生じるリスクは時間とともに増大します。資産価値の低下、税負担の増加、近隣トラブル、法的リスクなど多岐にわたるため、早期の売却判断が重要です。売却方法は状況に応じて選択し、複数の不動産会社に相談することで最適な方法が見えてきます。 2. 売却の工夫：少しのアイデアで価値を高める 少しの準備と工夫で、空き家の印象は大きく変わります。特に長年放置された物件では、第一印象を改善することが売却成功の鍵となります。 理由は、買主が物件を見たときの印象が購入意欲に直結するからです。同じ物件でも、整理整頓されているかどうかで受ける印象は大きく異なり、それが価格交渉にも影響します。 2-1. 売却前にできる準備 売却活動を始める前に、以下の準備を行うことで、買主への印象を向上させることができます。 遺品整理と家財処分 残置物を撤去し、売却物件をすっきりと見せることは非常に重要です。家具や家電、衣類などが残っている状態では、買主が室内の広さや状態を正確に把握できません。 遺品整理業者に依頼する場合、数万円から数十万円の費用がかかりますが、この投資は売却価格や売却期間に良い影響を与えることが多く、結果的に費用対効果が高いと言えます。 簡易清掃と換気 窓を開けて換気し、簡単な清掃を行うだけでも印象が大きく向上します。特に玄関、リビング、水回りは重点的に清掃しましょう。 長年締め切られていた空き家は、独特の臭いがこもっています。内覧の数日前から定期的に換気を行い、臭いを外に逃がすことで、買主に与える印象が改善されます。 相続登記の完了 相続した物件は、売却前に必ず相続登記を済ませておく必要があります。登記名義が故人のままでは売却できないため、早めに手続きを進めましょう。 2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。 【参考出典】 - 相続登記の申請の義務化｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html 2-2. 買主のターゲットを広げる工夫 売却のアプローチ方法を工夫することで、より多くの買主候補にアピールできます。 DIY可能物件として売り出す 近年、「自分で自由にリフォームしたい」というニーズを持つ層が増えています。特に若い世代や個性的な住まいを求める人にとって、古い家をDIYで再生することは魅力的な選択肢です。 この層に向けて、「リフォーム自由」「DIY歓迎」といった訴求を行うことで、築古物件でも買い手が見つかる可能性が高まります。 リフォームプランの提示 不動産会社と連携し、リフォーム後のイメージを具体的に提示する方法も効果的です。簡単な図面や写真の加工により、「こんな風にリフォームできる」というビジョンを見せることで、買主の購入意欲を高めることができます。 リフォーム費用の概算見積もりも併せて提示すれば、買主は購入後の資金計画を立てやすくなります。 2-3. 不動産会社選びのポイント 売却の成否は、依頼する不動産会社によって大きく左右されます。 空き家の売却実績が豊富な会社を選ぶ 築古物件の扱いに慣れている会社は、適切な価格設定や効果的な販売戦略を持っています。過去の売却事例や実績を確認し、空き家売却のノウハウがあるかをチェックしましょう。 複数の会社に査定を依頼する 査定額だけでなく、担当者の提案力や熱意も比較することが重要です。最低でも3社程度に査定を依頼し、それぞれの販売戦略や担当者の対応を比較検討しましょう。 査定額が極端に高い会社には注意が必要です。契約を取るために高額査定を出し、その後値下げを提案してくるケースもあるためです。 ✓ポイント: 売却前の準備として、遺品整理・清掃・相続登記は必須です。これらを怠ると買主の印象が悪くなり、売却価格や期間に悪影響を及ぼします。また、DIY可能物件としてのアピールやリフォームプランの提示など、買主のニーズに合わせた工夫が効果的です。不動産会社選びでは、空き家売却の実績と担当者の提案力を重視しましょう。 3. リフォームのコツ：費用対効果を最大化する リフォームは必ずしも必要ではありませんが、適切に実施すれば売却価格や売却期間に良い影響を与えます。重要なのは、費用対効果を見極めることです。 リフォームには数十万円から数百万円の費用がかかりますが、その費用が売却価格に反映されるとは限りません。そのため、どこまでリフォームすべきかの判断が、空き家売却の成否を分けるポイントとなります。 3-1. リフォームの必要性と費用対効果を考える リフォームの判断は、物件の状態と市場のニーズを踏まえて行う必要があります。 リフォームのメリット リフォームを行うことで、買主に好印象を与え、高値での売却につながる可能性があります。特に水回りが新しいと、購入後すぐに住めるという安心感を与えられます。 また、リフォーム済み物件は、【フラット35】リノベや安心R住宅など制度・情報提供の枠組みに合致すると、金利引下げ等のメニューや情報の透明性で購入検討がしやすくなるという利点もあります。 リフォームのデメリット 多額の費用がかかる割に、売却価格に反映されないリスクがあります。100万円かけてリフォームしても、売却価格が50万円しか上がらなければ、結果的に損をすることになります。 また、リフォームの好みは人それぞれです。売主が良かれと思って行ったリフォームが、買主の好みに合わないこともあります。 費用対効果を意識する 全面リフォームが必要か、部分リフォームで十分かを慎重に検討しましょう。一般的に、以下の判断基準が目安となります。 建物の状態が良く、部分的な修繕で済む場合 → 部分リフォームを検討 構造部分に問題がある、全体的に劣化が激しい場合 → 現況のまま売却または解体も視野 立地が良く、リフォーム費用を売却価格に反映できる見込みがある場合 → リフォームを積極検討 【参考出典】 - 【フラット35】リノベ｜住宅金融支援機構 https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/index.html - 安心R住宅｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html 3-2. 効果的なリフォーム箇所 費用対効果の高いリフォーム箇所を優先的に検討しましょう。 外観の改善 外壁塗装や庭の手入れは、物件全体の印象を良くする最も効果的な方法です。買主が最初に目にするのは外観であり、第一印象が悪いと内覧すらしてもらえないこともあります。 外壁塗装の費用は一般的に80〜150万円前後（30〜40坪・塗料次第）ですが、物件の印象を大きく変えられるため、費用対効果は比較的高いと言えます。庭の草刈りや剪定は数万円で済むため、必ず実施すべきです。 水回りの設備交換 浴室、キッチン、トイレなどの水回りは、買主が最も気にする箇所の一つです。これらが古いと、購入後すぐにリフォームが必要になるため、購入を躊躇する要因となります。 ただし、全ての水回りを交換すると数百万円かかるため、状態を見ながら優先順位をつけましょう。例えば、キッチンとトイレだけを交換し、浴室は清掃で済ませるといった選択も有効です。 内装の補修 壁紙の張り替え、床の張り替えなどで見栄えを良くすることも効果的です。 費用は延床・仕様・工法により大きく変動しますが、目安として以下の通りです。 リフォーム箇所 費用相場 備考 壁紙張り替え 800〜1,500円/㎡ 量産クロス中心の相場帯 フローリング張り替え 10,000〜30,000円/㎡ 材質・直貼り/重ね貼りで変動 外壁塗装 80〜150万円前後 30〜40坪・塗料次第 全室を一度にリフォームするのではなく、リビングや玄関など、買主の目に留まりやすい箇所を優先的にリフォームする方法もあります。 【参考出典】 - 壁紙の張り替え費用はいくら？｜株式会社ゼンシン https://zen-reform.com/wallpaperreplacement/ - フローリング張替えの費用相場｜RenoLIKE https://column.renolike.com/flooring-harikae-hiyo/ - 外壁塗装の費用相場（2025年版）｜クラベル職人 https://kuraberu-shokunin.jp/media/gaiketsusou-hiyou-souba/ 3-3. リフォーム費用を抑えるポイント 限られた予算で最大限の効果を得るための工夫を紹介します。 部分的なリフォームに限定する 傷みの激しい箇所のみを重点的に直すことで、コストを抑えられます。例えば、雨漏りしている部分の屋根修理や、腐食が進んでいる床の張り替えなど、最低限の修繕に留める方法です。 見た目を良くすることも重要ですが、構造的な問題を優先的に解決することで、買主に安心感を与えられます。 補助金制度の活用 自治体によっては、空き家リフォームに関する補助金制度がある場合があります。 市川市では「空家除却・活用事業補助金」のほか、「空家活用マッチングサービス」を運用しています。対象や上限額は年度により変動するため、最新の要綱を必ず確認しましょう。 補助金の額や条件は自治体によって異なりますが、リフォーム費用の一部を補助してもらえることで、負担を軽減できます。 複数のリフォーム業者から相見積もりを取る 価格や内容を比較検討することで、適正価格でリフォームできます。最低でも3社から見積もりを取り、金額だけでなく、工事内容や保証内容も確認しましょう。 不動産会社が提携しているリフォーム業者を紹介してもらうことで、空き家売却に適したリフォーム内容を提案してもらえる場合もあります。 【参考出典】 - 市川市空家除却・活用事業補助金について｜市川市 https://www.city.ichikawa.lg.jp/cit06/1111000086.html - 市川市空家活用マッチングサービス｜市川市 https://www.city.ichikawa.lg.jp/cit10/0000449407.html ✓ポイント: リフォームは費用対効果を最優先に考えましょう。全面リフォームが必ずしも正解ではなく、物件の状態や立地、市場のニーズに応じて判断することが重要です。外観、水回り、内装の順で優先順位をつけ、部分的なリフォームに留めることで費用を抑えられます。補助金制度の活用や相見積もりの取得も忘れずに行いましょう。 4. まとめ：空き家売却は早期の行動がカギ 長年放置された空き家でも、適切な準備と工夫次第で売却は十分に可能です。重要なのは、放置し続けることのリスクを理解し、早めに行動を起こすことです。 空き家を放置するほど、資産価値は下落し、税負担は増加し、近隣とのトラブルや法的リスクも高まります。今日始めることが、明日の負担を減らすことにつながります。 売却方法は仲介、買取、空き家バンクの3つが主な選択肢ですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。自分の状況に合った方法を選び、複数の不動産会社に相談することで、最適な売却プランが見えてきます。 また、遺品整理や清掃、相続登記といった基本的な準備を怠らず、DIY可能物件としてのアピールやリフォームプランの提示など、買主のニーズに応じた工夫を取り入れることで、売却成功の確率は高まります。 リフォームについては、費用対効果を冷静に判断し、必要最小限に留めることが賢明です。外観、水回り、内装の順で優先順位をつけ、補助金制度も活用しながら進めていきましょう。 市川市で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ株式会社NR企画にご相談ください。地域に根ざした豊富な経験と実績を活かし、お客様の空き家売却を全力でサポートいたします。物件の状態や立地に応じた最適な売却方法をご提案し、遺品整理からリフォーム、売却後のサポートまで、ワンストップでお手伝いします。 空き家売却は早期の行動がカギです。専門家である不動産会社に相談し、具体的な行動を起こすことで、空き家問題は必ず解決できます。一人で悩まず、まずは相談から始めてみませんか。

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  2025/10/01

  持ち回りでの売買契約

  

  こんにちは！！ 先日、仲介した土地の売買契約ですが 買主様が大手不動産業者の為 持ち回りでの契約となりました。 時間的には大変ありがたいですが 何か物足りなさを感じるのは私だけでしょうか？ ただ、これで一区切りつきました。 あとはスムーズに決済日を迎える為に ひとつひとつ丁寧に事を進めてまいります。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」