住み替えとは、今住んでいる物件を売却して別の物件を購入し、引っ越すことを言います。「家族の成長に伴い今の家が狭くなった」「子どもが独立し、今の家では広すぎる」などといった場合に住み替えを考えることが多いようです。

住み替えでは「家を売る」「家を買う」という2つの不動産取引が生じますが、このタイミングが重要です。もし今の家が早く売れ過ぎれば、新居に移るまで仮住まいが必要になって余計に費用がかかり、逆に新居は見つかっていながら今の家が売れなければ、ローンが二重になってしまいます。

一番よいのは、今の家を売って得た代金を新居の購入資金に回すことであり、そのためには売却と購入を同時に進めることが必要です。

家族信託とは、親が元気なうちに信頼できる子どもや親族と契約を結ぶことで、子どもや親族が親に代わって財産を管理できるようにする契約を言います。不動産の場合、子どもは自由に修繕などをおこなえるだけでなく、売却したり賃貸に出したりすることも可能です。

不動産を任せる人を「委託者」、任される子どもや親族を「受託者」、不動産から利益を得る人を「受益者」と呼びます。仕組みとしては、不動産の所有権を「財産権」と「名義」に分け、委託者（親）は財産権のみを自分に残して名義だけを受託者（子どもや親族）に変更。それにより受託者は、贈与税や不動産取得税などを課税されることなく活用できます。

オーナーチェンジとは、投資用の不動産物件（マンション1棟または1室、戸建て住宅、店舗）などについて、現在の賃借人はそのままで売買する方法です。買主となる新しいオーナーは売主様である現オーナーから、現在の賃借人から毎月賃料を受け取る権利や、現在の賃貸借契約、賃借人への敷金の返還義務といったものを引き継ぎます。

これによってマンションの所有権や賃貸借契約といった権利の移転はあるものの、現在の入居者の生活に影響することはほぼないと言えます。なお投資用の不動産物件であっても、全室空き室で入居者が1人もいない場合にはオーナーチェンジとはなりません。

オーナーチェンジは、売主様が現在の賃借人に退去してもらうことが不要なため、立退料や交渉の手間などが発生しません。また買主も購入後にリフォームなどをすることもなく家賃をすぐに回収でき、利回りを想定しやすいといったメリットを得られます。

不動産におけるインスペクションとは、建築士などの建物の専門家がおこなう既存住宅の建物状況調査のことを言います。国が定めた宅地建物取引法が規定するインスペクションの概要には、「国の定めた既存住宅状況調査法基準に従って行う」「既存住宅状況調査技術者講習を終了した建築士がおこなう」といったことが示されています。

インスペクションを実施している不動産は買主に安心を与え、高く・早く売りやすくなるのがメリットです。瑕疵担保保険の加入要件の1つにもなりますので、売主様も自信を持って売却できます。つまりインスペクションは、不動産を高く・早く売るために必要な調査であると言えるでしょう。