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不動産コラム
2025/04/10
不動産・遺産相続の流れを解説！
費用や手続きの疑問も解消
親族が亡くなり、不動産を含む遺産相続に直面したとき、何から手をつければよいのか迷われる方は少なくありません。特に市川市など都市部では不動産の価値も高く、相続手続きの重要性はさらに増します。株式会社NR企画では、市川市を中心に不動産売却や相続不動産の取り扱いに関するご相談を多くいただいています。本記事では、不動産を含む遺産相続の流れと、最初に行うべき手続きについて解説します。
目次
遺産相続の全体像を理解する
相続開始から完了までの基本的な流れ
遺産相続の手続きは、被相続人（亡くなった方）の死亡時から始まり、以下の流れで進みます。
1. 死亡届の提出（7日以内）
2. 遺言書の有無の確認（できるだけ速やかに）
3. 相続人の確定（できるだけ速やかに）
4. 相続財産の調査（できるだけ速やかに）
5. 相続の承認・放棄の判断（3か月以内）
6. 遺産分割協議（期限なし、ただし相続税申告の関係で10か月以内が望ましい）
7. 相続登記（相続での不動産取得を知った日から3年以内）
8. 相続税の申告・納付（10か月以内）
これらの手続きのうち、特に期限が設けられているものについては注意が必要です。期限を過ぎると、相続税の追徴課税や相続放棄ができなくなるなどのデメリットが生じる可能性があります。
相続手続きの全体像を理解しておくことで、計画的に対応できるようになります。特に不動産を含む相続では、手続きが複雑になるため、全体の流れを把握してスケジュールを立てることが重要です。
不動産を含む遺産相続の複雑さ
不動産を含む相続が複雑になる主な理由は以下の通りです。
- 不動産の評価が難しい：市場価値、公示価格、相続税評価額など複数の価値評価が存在
- 共有状態の発生：遺産分割が進まない場合、不動産が相続人の共有状態になりやすい
- 名義変更手続きが必須：相続登記の義務化（2024年4月施行）により法定期限内の手続きが必要
- 物理的な分割が難しい：現物分割が困難なため、他の遺産と調整した分け方が必要
- 税制上の特例の活用：小規模宅地等の特例など、税制優遇措置の検討が必要
市川市のような都市部では、不動産価値が高額であることが多く、相続税の課税対象になりやすいという特徴もあります。相続の流れを理解して準備することで、複雑な手続きもスムーズに進めることができます。
相続開始直後にやるべきこと
死亡届の提出と火葬許可証の受け取り
親族が亡くなった場合、まず対応しなければならないのが死亡届の提出です。これは相続手続きの公式な開始点となる重要な手続きです。
- 提出期限: 死亡の事実を知った日から7日以内
- 提出先: 死亡地、届出人の住所地、または被相続人の本籍地の市区町村役場
- 必要書類: 死亡診断書（医師が発行）
死亡届を提出すると、火葬許可証が発行されます。この許可証がなければ火葬ができないため、葬儀の前に必ず取得する必要があります。
また、死亡届の提出後、被相続人が加入していた年金や健康保険などの公的手続きも行う必要があります。
- 年金受給停止手続き: 死亡後10日以内（厚生年金）または14日以内（国民年金）
- 健康保険・介護保険資格喪失届: 死亡後14日以内
これらの手続きを速やかに行うことで、後々のトラブルを防ぎ、相続手続きをスムーズに進めることができます。特に年金の受給停止手続きを怠ると、不正受給とみなされるリスクがあるため注意が必要です。
遺言書の有無の確認と検認手続き
不動産を含む相続手続きで最初に確認すべき重要事項は、被相続人が遺言書を残しているかどうかです。遺言書があるかないかで、その後の相続手続きの流れが大きく変わるためです。
遺言書の確認場所：
- 被相続人の自宅や金庫
- 銀行の貸金庫
- 公証役場（公正証書遺言の場合）
- 法務局（自筆証書遺言保管制度を利用していた場合）
遺言書が見つかった場合、その種類によって対応が異なります：
- 公正証書遺言の場合
- 公証役場で原本を確認
- 検認手続き不要
- 内容に従って相続手続きを進める
- 自筆証書遺言の場合
- 家庭裁判所での検認手続きが必要（法務局保管の場合は検認不要）
- 秘密証書遺言の場合
- 家庭裁判所での検認手続きが必要
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続が進みます。遺言書がない場合は、法定相続人による遺産分割協議が必要になります。
相続人と相続財産の確定
戸籍謄本による相続人の調査と確定
遺産相続を進めるうえで重要なステップが、法定相続人の確定です。相続人を正確に把握しなければ、遺産分割協議が成立せず、後々トラブルの原因となる可能性があります。
相続人の調査方法は主に戸籍謄本を収集することで行います：
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得
- 最新の戸籍謄本を本籍地のある市区町村役場で取得
- 被相続人の出生記載がある戸籍まで遡って取得
- 相続人となる者の戸籍謄本も取得
- 配偶者、子、親、兄弟姉妹など法定相続人の戸籍謄本
- 先に亡くなった相続人がいる場合は、その代襲相続人の戸籍謄本も取得
法定相続人は、民法の規定により以下の順位で決まります：
- 第1順位: 配偶者と子（子が既に亡くなっている場合は孫など）
- 第2順位: 配偶者と親（両親が既に亡くなっている場合は祖父母）
- 第3順位: 配偶者と兄弟姉妹（兄弟姉妹が既に亡くなっている場合は甥・姪）
配偶者は常に相続人となり、他の相続人と共同して相続します。
相続人調査は時間と手間がかかる作業ですが、相続人の範囲を正確に把握することは、有効な遺産分割協議を行うための必須条件です。一人でも相続人が欠けた状態で遺産分割協議を行うと、その協議は無効となるリスクがあります。
不動産を含む遺産目録の作成
相続人が確定したら、次に行うべきことは相続財産の調査と遺産目録の作成です。特に不動産を含む相続では、正確な財産把握が重要です。
調査すべき相続財産の種類：
- プラスの財産
- 不動産（土地・建物）
- 預貯金、有価証券
- 生命保険金、動産（車、貴金属など）
- その他の権利（ゴルフ会員権、著作権など）
- マイナスの財産
- 住宅ローンなどの借入金
- 未払い税金
- クレジットカードの未払い金など
不動産の調査方法：
- 固定資産税の納税通知書の確認
- 名寄帳（固定資産課税台帳）の取得
- 登記事項証明書の取得
調査した相続財産は、遺産目録としてリスト化することをおすすめします。これにより相続財産の全体像を把握し、相続税の申告や遺産分割協議の基礎資料とすることができます。
相続財産の中にプラスの財産だけでなくマイナスの財産も含まれる場合は、全体としてプラスかマイナスかを判断し、相続放棄や限定承認の検討も必要になることがあります。この判断は相続開始から3か月以内に行う必要があるため、財産調査は速やかに進めることが重要です。
遺産分割協議と不動産の名義変更
遺産分割協議の進め方と注意点
相続人と相続財産が確定したら、遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。特に不動産を含む相続では、この協議が重要になります。
遺産分割協議の進め方：
- 相続人全員の参加
- 一人でも欠けると協議は成立しない
- 分割方法の検討
- 現物分割、換価分割、代償分割など
- 遺産分割協議書の作成
- 相続人全員の署名・実印の押印
- 印鑑証明書の添付
遺産分割協議で注意すべきポイント：
- 法定相続分は基準であり、相続人全員の合意があれば自由に決められる
- 不動産を共有にすると将来的にトラブルになりやすい
- 相続人間で不公平にならないよう、財産の評価を適切に行う
遺産分割協議には法律上の期限はありませんが、相続税の申告期限（10か月以内）までに完了していると、手続きがスムーズになります。また、相続登記の義務化により、不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請をする必要があるため、協議は速やかに進めることをおすすめします。
不動産相続における登記手続きの重要性
遺産分割協議が成立したら、不動産については相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければなりません。
相続登記の主な流れ：
- 必要書類の収集
- 登記事項証明書
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書など
- 登記申請書の作成
- 法務局に申請
- 不動産の所在地を管轄する法務局に申請
- 登録免許税の納付
相続登記の重要性：
- 権利の保全: 登記をしないと第三者に対抗できない
- 相続登記の義務化: 期限内に登記しないと10万円以下の過料の可能性
- 将来の売却や活用: 登記が済んでいないと売却や担保設定ができない
相続登記は専門的な知識が必要な手続きであるため、司法書士に依頼することが一般的です。市川市のような都市部の不動産は価値も高く、相続登記を怠ると将来的に大きな不利益を被る可能性があります。
相続税の申告と納付
相続税の計算方法と特例
不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納付が必要になります。相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。
相続税の基礎控除額の計算： 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円となります。
相続税の負担を軽減するための主な特例：
- 配偶者の税額軽減: 配偶者が取得した財産のうち、法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい金額まで非課税
- 小規模宅地等の特例: 被相続人の自宅の土地などについて、最大80%評価減
- 相次相続控除: 10年以内に前の相続でも相続税を支払っている場合に適用
相続税の申告・納付は税理士に依頼することも可能です。特に不動産を含む相続では、不動産評価の方法や各種特例の適用可否の判断が難しいため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
不動産評価のポイント
相続税申告において、不動産の評価は税額に大きく影響します。不動産の評価方法を正しく理解し、適切に申告することが重要です。
不動産の相続税評価の基本：
- 土地の評価
- 路線価方式: 市街地にある土地は、国税庁が毎年発表する路線価をもとに評価
- 倍率方式: 路線価の定められていない地域の土地は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価
- 建物の評価
- 固定資産税評価額をもとに評価するのが一般的
不動産評価で活用できる主な特例や評価減：
- 小規模宅地等の特例
- 被相続人の居住用宅地（330㎡まで）: 最大80%減額
- 事業用宅地（400㎡まで）: 最大80%減額
- 貸付用宅地（200㎡まで）: 最大50%減額
市川市のような都市部では不動産価値が高いため、適切な評価と特例の活用が相続税額に大きく影響します。不動産評価は専門的な知識と経験が必要な分野ですので、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続手続きをスムーズに進めるためのポイント
専門家への相談のタイミング
相続手続きは複雑で専門的な知識が必要なため、状況に応じて専門家に相談することが重要です。それぞれの専門家に相談すべきタイミングと内容は以下の通りです。
弁護士への相談が有効なタイミング:
- 相続人間で紛争が生じている場合
- 遺言書の有効性に疑問がある場合
- 相続放棄を検討する場合
- 遺留分侵害額請求を検討する場合
司法書士への相談が有効なタイミング:
- 相続登記の手続きが必要な場合
- 遺言書の検認手続きが必要な場合
- 不動産の名義変更の方法がわからない場合
税理士への相談が有効なタイミング:
- 相続税の申告が必要な場合
- 不動産評価の方法について確認したい場合
- 税金の節税対策を検討したい場合
- 準確定申告が必要な場合
市川市のような不動産価値の高い地域では、特に相続税や不動産評価について専門家の意見を求めることで、大きな節税効果が期待できることがあります。株式会社NR企画では、不動産の相続に関する初期相談も承っており、必要に応じて専門家をご紹介することも可能です。
相続トラブルを避けるための対策
不動産を含む相続では、トラブルが発生しやすい傾向があります。以下の対策を講じることで、相続トラブルを未然に防ぐことができます。
相続トラブルを避けるためのポイント:
- 早期の情報共有
- 相続人全員に相続財産の情報を共有
- 早い段階から話し合いの場を設ける
- 公平な遺産分割の検討
- 金銭的価値だけでなく、感情的価値も考慮
- 不動産は可能な限り共有を避ける
- 専門家の活用
- 中立的な第三者として専門家を介入させる
- 客観的な財産評価を依頼する
- 書面による合意形成
- 話し合いの内容は必ず書面に残す
- 遺産分割協議書は詳細かつ明確に作成する
- 生前対策の推奨
- 生前贈与や遺言書の作成を検討
- 家族会議で希望や意向を伝えておく
相続人間の関係性が良好であっても、不動産の価値や分け方をめぐって意見が対立することは少なくありません。そのような場合も、冷静に話し合い、必要に応じて専門家の助言を求めることが重要です。
まとめ
不動産を含む遺産相続は、手続きが複雑で専門的な知識が必要な場合が多いです。相続の流れを正しく理解し、計画的に対応することが重要です。
1. 相続開始直後には、死亡届の提出と遺言書の確認が最優先
2. 相続人と相続財産の確定を迅速に進める
3. 遺産分割協議を円滑に行い、相続登記を期限内に完了させる
4. 必要に応じて相続税の申告と納付を行う
5. 各段階で専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける
市川市で不動産相続にお悩みの方は、株式会社NR企画にご相談ください。当社では相続不動産の売却や活用について、豊富な経験と専門知識を活かしたアドバイスを提供しています。相続における不動産の取り扱いは、適切な判断と手続きが将来の資産価値に大きく影響します。専門家と連携しながら、最適な相続対策を進めましょう。
