“株式会社 NR企画のお知らせ”

市川市にある「株式会社 NR企画」のお休みや不動産売却に関するお役立ち情報ほか、新しいニュースをこちらのブログで日々発信しています。気になるものがありましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

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  2025/08/23

  売却と違い賃貸は・・・。

  

  こんにちは！！ 昨日、賃貸借の更新契約を行いました。 売買は契約・決済（引渡し）で終了ですが 賃貸借は契約がスタートとなります。 貸主・借主お互いがウィンウィンの関係が続けるように 定期巡回を含めた日々の業務に邁進してまいります。 「不動産売却・賃貸でお困りのことがあればNR企画へ～」           

• 不動産コラム

  2025/08/20

  不動産相続の税金と控除制度
  損をしないための知識とは

  

  不動産の相続は多くの人にとって一生のうちに何度もあることではないため、その複雑さに不安を感じる方も少なくありません。特に、税金や法的な手続きに関する正しい知識がなければ、予期せぬトラブルや損失が生じる可能性もあります。 市川市で長年不動産相続のサポートを行ってきた株式会社 NR企画の経験から、不動産相続において最も重要なのは事前の知識習得と適切な専門家との連携です。この記事では、不動産相続に関わる税金の基本、節税に役立つ控除・特例制度、そして円満な相続を実現するための手続きについて、実務経験を基に解説します。 目次 不動産相続で発生する税金の基礎知識 不動産の評価方法 相続税を賢く節税するための控除・特例制度 不動産相続の基本的な手続きの流れ 不動産相続でトラブルを防ぐために まとめ 不動産相続で発生する税金の基礎知識 不動産を相続する際には、主に「相続税」と「登録免許税」の2種類の税金が関係します。 相続税の仕組みと計算方法 相続税は、被相続人（亡くなった方）の財産を相続した際に課される税金です。不動産だけでなく、預貯金、有価証券などのプラスの財産、さらには借金などのマイナスの財産も対象となります。 課税対象と基礎控除額 すべての相続財産に課税されるわけではなく、遺産総額から「基礎控除額」を差し引いた金額が課税対象となります。基礎控除額は「3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）」という計算式で算出されます。 法定相続人の数 基礎控除額 1人 3,600万円 2人 4,200万円 3人 4,800万円 相続財産の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。 登録免許税とは 登録免許税は、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」の際に法務局へ納める税金です。税額は不動産の固定資産税評価額に0.4%の税率を掛けて算出されます。 相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。 出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A 千葉県の相続税課税状況 千葉県は全国的に見て相続税の課税割合が比較的高い地域に位置しています。2022年の全国平均の相続税課税割合が9.6%であるのに対し、千葉県を含む首都圏では平均を上回る傾向にあります。 出典：相続税理士相談Cafe、辻・本郷 税理士法人 特に市川市のような都心アクセスが良好で地価が高い地域では、基礎控除額を超える相続財産を持つ世帯の割合が高くなる傾向があります。これは主に不動産価値の上昇が要因となっており、従来は相続税の対象外だった世帯も課税対象となるケースが増加しています。 不動産取得税は原則かからない 相続によって不動産を取得した場合には原則として不動産取得税は課税されません。ただし、遺言によって相続人以外が不動産を受け取る「遺贈」の場合には、課税対象となることがあります。 ✓ポイント：相続では不動産取得税はかからないため、売買での取得と比較して税負担が軽減されます。ただし、相続登記の義務化により、手続きを怠ると過料が発生するリスクがあるため、早めの対応が重要です。千葉県のような地価上昇地域では、相続税の課税対象となる可能性が高いため、事前の対策検討が特に重要となります。 不動産の評価方法 相続税を計算する上で、不動産の評価額を正確に算出することは非常に重要です。不動産の評価は、土地と建物で異なる方法が用いられます。 土地の評価方法 路線価方式 路線価（道路に面する土地の1平方メートルあたりの評価額）が定められている地域で適用される方法です。評価額は路線価に土地の面積と補正率を掛けて計算します。 倍率方式 路線価が定められていない地域で適用される方法です。評価額は固定資産税評価額に国税庁が定める一定の倍率を掛けて計算します。 建物の評価方法 建物の評価額は、原則として固定資産税評価額が用いられます。一般的に、建物の固定資産税評価額は建築費用の50%から60%程度になることが多いとされています。 市川市の地価動向と相続への影響 市川市は千葉県内でも地価上昇が続いている地域で、2024年の基準地価は住宅地で平均29万6,711円/㎡（前年比+9.24%上昇）、商業地で平均148万8,000円/㎡（前年比+13.22%上昇）となっています。特に総武線の市川駅、本八幡駅、東京メトロ東西線の行徳駅などの駅周辺エリアで上昇率が高く、都心アクセスの良さから継続的な需要があります。 出典：土地代データ この地価上昇は相続税計算に直接影響します。路線価は公示地価の約80%で設定されるため、地価上昇に伴い相続税評価額も上昇し、結果として相続税額が増加する傾向にあります。市川市の不動産を相続される方は、この地価動向を踏まえた事前の対策が重要です。 ✓ポイント：不動産の評価額によって相続税額が大きく変わるため、正確な評価が重要です。特に市川市のように地価上昇が続く地域では、評価時期によって税額が大きく変動する可能性があります。土地については、形状や立地条件によって補正率が適用され、評価額が減額される場合があるため、専門家による適切な評価を受けることで、過大な相続税の支払いを避けることができます。 相続税を賢く節税するための控除・特例制度 高額になりがちな相続税の負担を軽減するためには、様々な控除や特例制度を理解し、適切に活用することが重要です。 小規模宅地等の特例 この特例は、亡くなった方が住んでいた土地や事業で使っていた土地などを相続した場合に利用できる制度で、土地の評価額を最大で80%減額できます。 宅地の種類 限度面積 減額割合 特定居住用宅地等 330㎡ 80% 特定事業用宅地等 400㎡ 80% 貸付事業用宅地等 200㎡ 50% 配偶者の税額軽減 配偶者が相続した財産の合計が、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。ただし、次の配偶者の相続（二次相続）まで見据えた計画が重要です。 生前贈与を活用した節税対策 暦年贈与 贈与税の基礎控除である年間110万円までの非課税枠を利用する方法です。受贈者一人あたり年間110万円までであれば、贈与税を支払うことなく財産を移転させることが可能です。 相続時精算課税制度 原則として60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与で利用できる制度です。累計2,500万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。将来値上がりが予想される不動産を、価値が低いうちに贈与しておく場合に有効です。 贈与税の配偶者控除 婚姻期間が20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与に適用される特例で、暦年贈与の基礎控除110万円とは別に、最大2,000万円までが非課税となります。 ✓ポイント：各種控除制度には適用要件や期限があるため、事前の計画が重要です。特に小規模宅地等の特例は節税効果が大きい反面、適用要件が複雑なため、専門家による詳細な検討が必要です。 不動産相続の基本的な手続きの流れ 不動産相続をスムーズに進めるためには、手順を理解し、計画的に進めることが不可欠です。 最初に確認すべき3つのポイント 遺言書の確認 遺言書の有無によって、相続手続きは大きく変わります。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での検認手続きが、公正証書遺言の場合は公証人役場での確認が必要です。 相続人の確定 相続人になれる人は民法で定められた範囲（法定相続人）に限られており、被相続人の配偶者は常に相続人となりますが、子、直系尊属、兄弟姉妹の有無によって相続の割合が変わります。 相続財産の把握 不動産だけでなく、預貯金、有価証券などのプラスの財産、さらには借金などのマイナスの財産も漏れなく把握することが必要です。 不動産の4つの分割方法 現物分割 不動産をそのままの形で相続する最もシンプルな方法です。 代償分割 相続人のうちの一人が不動産を相続し、その代わりに他の相続人に代償金を支払う方法です。 換価分割 不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。 共有分割 複数の相続人で不動産を共有名義にする方法ですが、将来的に売却や改築を行う際に共有者全員の同意が必要となり、トラブルの原因となる可能性があります。 相続手続の具体的なステップ 遺産分割協議 相続人全員の合意が必要な話し合いで、合意内容を「遺産分割協議書」にまとめることが重要です。 相続登記（名義変更） 法務局で不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。 相続税の申告・納付 相続税は相続開始から10ヶ月以内に税務署に申告し、納税する必要があります。 出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税 ✓ポイント：不動産相続の手続きは多岐にわたり、それぞれに期限があります。共有分割は一見公平に見えますが、将来的なトラブルの原因となりやすいため、慎重な検討が求められます。 不動産相続でトラブルを防ぐために 不動産が関わる遺産相続は、特にトラブルになるケースが非常に多いという実情があります。 トラブルになりやすいケース 市川市での不動産相続の実務経験から、以下のようなケースでトラブルが発生しやすいことが分かっています。 不動産の分割方法について相続人間で意見が分かれる 借地権や地上権などの権利関係が複雑で不明確 前の世代の相続で相続登記がされておらず、権利関係が複雑化している 不動産の評価額について相続人間で認識が異なる 専門家への相談の重要性 不動産の相続は手続きが複雑で専門的な知識が必要なため、弁護士、司法書士、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。 弁護士は遺産分割協議がまとまらない場合や相続人間でトラブルが発生している場合に、司法書士は相続登記に関する複雑な手続きを、税理士は相続税の計算や申告書の作成をそれぞれ専門的にサポートしてくれます。 ✓ポイント：不動産相続のトラブルは事前の準備と適切な専門家への相談で多くが回避可能です。費用を惜しんで自己判断で進めた結果、より大きな損失を被るケースも少なくありません。 まとめ 不動産の相続は、相続税や登録免許税といった税金が関係し、その評価方法や計算、各種控除制度の活用が複雑です。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減、生前贈与の非課税制度などを正しく理解し計画的に活用することで、税金の負担を大きく軽減することが可能です。 しかし、不動産の評価や特例の適用要件は複雑であり、一人で判断するのは困難な場合が少なくありません。市川市で数多くの不動産相続をサポートしてきた株式会社 NR企画では、相続に精通した税理士や司法書士などの専門家と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な相続プランをご提案しています。 相続争いを避けて円満な資産承継を実現し、損をしないためにも、少しでも不安や不明な点があれば、弁護士、司法書士、税理士といった専門家へ早めに相談することが最も有効な選択肢です。適切な知識と専門家のサポートがあれば、不動産相続は決して恐れるものではありません。

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  2025/08/19

  共有物分割訴訟→競売

  

  こんにちは！！ 先日、珍しい登記を見ました。 「競売開始決定」の登記ですが、債権者が裁判所に申し立てたのではなく 3名の共有物件で、そのうちの1名が競売の申し立てをした事例です。 不動産を物理的に分けられない場合、裁判所で競売をして代金を分ける方法。 共有持分者が「共有物分割請求」を申し立てるまでに至った経緯は分かりませんが 3名の考え方が最後まで纏まらなかったのでしょう。 私の個人的見解ですが、最後は競売の取り下げが行われ申立人が買い取る形になるのかなぁ～と思います。 なぜなら申立人は業者だから・・・。 3名のうちの1名から持分を買取り、他の2名からも買取しようとしたがうまくいかず最後の手段。と予想します。 皆様も持分でお持ちの不動産がありましたらなるべく共有者と連絡を取り合い、最善の形で活用できるようにすることをお勧めいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 不動産コラム

  2025/08/10

  相続した空き家を売却するまでの流れと必要書類を解説

  

  相続した空き家の売却は、一般的な不動産売却とは異なり、相続手続きも同時に進める必要があるため、手続きが複雑になりがちです。市川市で数多くの相続不動産売却をサポートしてきた株式会社 NR企画の経験から、特に重要なのは事前準備と適切なタイミングでの行動です。相続税の納付期限や各種特例の適用期限があるため、全体の流れを理解し、早めに準備を始めることが成功の鍵となります。 この記事では、相続した空き家を売却するまでの具体的な流れと必要書類について、実務経験を基に詳しく解説します。 目次 相続した空き家売却の全体像とタイムライン 各種相続手続きの種類と期限 相続不動産の名義変更：3つの方法と必要書類 相続不動産の売却活動：3つの経路と選び方 売却に必要な書類一覧 相続不動産の分割方法 税金と節税のための特例 売却時の注意点 まとめ 相続した空き家売却の全体像とタイムライン 相続した空き家を売却する際は、以下の6つのステップを踏む必要があります。それぞれに期限があるため、計画的に進めることが重要です。 1. 遺言書の有無の確認 相続開始後、まず確認すべきは遺言書の存在です。法的に有効な遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産分割を行います。遺言書がない場合や、遺言書の内容と異なる分割を希望する場合は、相続人全員での遺産分割協議が必要となります。 2. 遺産分割協議（必要に応じて） 遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、全員の合意を得る必要があります。この協議がまとまらないと、不動産の売却手続きを進めることができません。 3. 不動産売却活動の開始 名義変更完了後、不動産会社への相談から売買契約まで、実際の売却活動を開始します。 4. 相続登記の実施 不動産を売却するには名義変更が必須です。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。 出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ&A 5. 相続税の納付 相続開始を知った翌日から10ヶ月以内に相続税の申告・納付が必要です。 出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税 売却資金を相続税の支払いに充てる場合は、この期限までに確実に現金化する必要があります。 6. 売却益が出た場合の確定申告 売却により利益が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日の期間に譲渡所得税の確定申告が必要です。 各種相続手続きの種類と期限 相続に関する手続きには、それぞれ法定期限が設けられています。期限を過ぎると利用できない制度もあるため、注意が必要です。 手続き名 期限 内容 相続放棄・限定承認 相続開始を知った日から3ヶ月以内 財産・負債の全てを放棄、または財産の限度内で負債を相続 準確定申告 相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内 被相続人の所得の確定申告 相続税申告・納付 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内 相続税の申告・納付 遺産分割協議 期限なし 遺産の分け方を相続人全員で決定 ✓ポイント：売却を円滑に進めるためには、遺産分割協議は早めに実施することが重要です。協議が長引くと、相続税の納付期限に間に合わなくなるリスクがあります。 相続不動産の名義変更：3つの方法と必要書類 相続不動産の売却には名義変更が不可欠です。名義変更の方法は3つあり、それぞれ必要書類が異なります。 1. 法定相続による名義変更 法定相続割合で共有名義にする方法です。売却して現金を公平に分けたい場合に適していますが、共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。 必要書類： - 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） - 被相続人の除住民票 - 相続人全員の戸籍謄本・住民票 - 固定資産税評価証明書 - 相続関係説明図（任意） 2. 遺言による名義変更 遺言書の記載通りに名義変更を行う方法です。自筆証書遺言の場合は、開封前に家庭裁判所での検認手続きが必要です。 必要書類： - 遺言証書 - 遺言者の死亡記載のある除籍謄本 - 相続する相続人の住民票 - 固定資産税評価証明書 - 受遺者の戸籍謄本 3. 遺産分割協議による名義変更 相続人全員で話し合って決める方法です。遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印が必要です。 必要書類： 遺産分割協議書 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） 被相続人の除住民票 相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書 固定資産税評価証明書 ✓ポイント：名義変更の方法によって税務上の取り扱いが変わる場合があります。特に換価分割を行う場合は、遺産分割協議書に「換価分割目的」であることを明記しないと贈与とみなされる可能性があります。 相続不動産の売却活動：3つの経路と選び方 相続不動産の売却には、主に3つの経路があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選択することが大切です。 1. 仲介業者を通して個人へ売却 メリット： 売却価格が最も高くなる可能性がある デメリット： 買主の住宅ローン審査に時間がかかる場合がある、審査不成立のリスクがある 2. 買取業者への直接売却 メリット： 売却活動が早く確実に進む、現金化が早い デメリット： 仲介に比べて売却価格が低くなる（一般的に市場価格の7-8割程度） 参考：仲介売却と買取の違い 3. 仲介業者を通して買取業者へ売却 メリット： 仲介業者のサポートを受けられる デメリット： 仲介手数料が発生するため、手元に残る金額が最も少なくなる ✓ポイント：相続税の支払い期限に間に合わせたい場合は買取業者への売却が安心です。一方、時間に余裕がある場合は仲介による売却を検討することも可能です。市川市の実績豊富な不動産会社に相談し、適切な売却方法を選択することが重要です。 売却に必要な書類一覧 売却手続きを円滑に進めるため、事前に書類を揃えることが重要です。書類の準備には時間がかかる場合があるため、早めの準備を心がけましょう。 売却依頼時に必要な書類（共通） 登記簿謄本または登記事項証明書 売買契約書（購入時のもの） 重要事項説明書（購入時のもの） 登記済権利書または登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 一戸建て・土地の場合の追加書類 土地測量図・境界確認書 建築確認済証・検査済証 設計図書・仕様書 マンションの場合の追加書類 マンションの管理規約または使用細則 マンション維持費関連書類（管理費・修繕積立金など） パンフレット・図面集 引き渡し時に必要な書類 本人確認書類 実印 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの） ✓ポイント：親が不動産を購入した際の売買契約書は、譲渡所得計算の「取得費」を証明する重要な書類です。紛失している場合は、代替資料の探索や税務署への相談を行いましょう。 相続不動産の分割方法 不動産は現金と異なり、平等な分割が困難な財産です。以下の4つの分割方法から、相続人全員が納得できる方法を選択しましょう。 1. 現物分割 不動産をそのまま特定の相続人が相続する方法です。単独名義にできますが、公平な分割は困難です。 2. 換価分割 不動産を売却して現金にし、その現金を分割する方法です。最も公平性が保たれますが、売却までの手間がかかります。 3. 代償分割 多く相続した相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。単独名義にできますが、代償金を支払う側の経済的負担が大きくなります。 4. 共有分割 法定相続割合に従って共有する方法です。公平性は保たれますが、将来的に相続が重なることで所有者が増え、売却が困難になるリスクがあります。 ✓ポイント：相続不動産を売却する場合は、換価分割または現物分割が一般的です。ただし、換価分割の場合は遺産分割協議書に「換価分割目的」であることを明記することが重要です。 税金と節税のための特例 不動産売却時には複数の税金が発生しますが、適切な特例を利用することで大幅な節税が可能です。 主な税金 印紙税： 売買契約書作成時に必要 譲渡所得税・住民税： 売却益にかかる税金 登録免許税： 名義変更時にかかる税金 譲渡所得の計算方法 譲渡所得 = 不動産売却額 - （取得費 + 譲渡費用） 取得費は親が不動産を購入した際の価格から減価償却費を控除した金額です。親の所有期間を引き継ぐため、売却する年の1月1日時点で5年を超えている場合は長期譲渡所得として低い税率が適用されます。 主な特例・控除 相続後に住まない場合 取得費加算の特例 相続税を支払い、相続税申告期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算できます。 相続空き家の3,000万円特別控除 被相続人が一人暮らししていた空き家を、一定条件を満たして売却した場合に最高3,000万円まで控除できます。 出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 適用条件： - 昭和56年5月31日以前に建築された建物 区分所有建物でない 相続開始直前まで被相続人が一人暮らし 解体または耐震改修の実施 相続後に住む場合 3,000万円特別控除 所有期間10年超の居住用財産の軽減税率の特例 特定の居住用財産の買換え特例 ✓ポイント：特例の多くは相続から3年以内という期限があります。また、取得費加算の特例と相続空き家の特別控除は併用できないため、どちらが有利か事前に計算することが重要です。 出典：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置 売却時の注意点 相続不動産の売却を成功させるために、以下の8つのポイントに注意しましょう。 経験豊富な不動産会社を選ぶ 相続税の納税期限や特例適用期限があるため、相続不動産の売却に慣れた会社を選ぶことが重要です。 共有名義の売却は全員の同意が必要 売却自体と売却価格の両方で、共有者全員の合意が必要です。 換価分割は贈与にならないよう注意 遺産分割協議書に換価分割目的であることを明記しましょう。 居住の有無で税金特例が異なる 親の家に住む場合と住まない場合では、利用できる特例が大きく異なります。 売却期限は3年以内が目安 主要な節税特例の適用期限が相続から3年を目安としています。 出典：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置 取得費は親の購入額を引き継ぐ 譲渡所得計算の重要な要素であり、元の売買契約書を探すことが必要です。 所有期間は親の購入日を引き継ぐ 譲渡所得税の税率に直接影響するため、親の購入日を確認しましょう。 取得費が不明な場合は代替資料を探す 不明な場合は売却額の5%を概算取得費とできますが、税金が高くなる可能性があります。 まとめ 相続した空き家の売却は、相続手続きと不動産売却手続きが複雑に絡み合い、期限も多岐にわたるため、計画的かつ迅速な対応が成功の鍵となります。 市川市で数多くの相続不動産売却をサポートしてきた株式会社 NR企画では、相続に精通した税理士や弁護士などの専門家と連携し、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な売却プランをご提案しています。各種期限に合わせたスケジュール管理から、節税効果の高い特例の活用まで、トータルでサポートいたします。 相続不動産の売却をご検討の際は、早めの情報収集と準備、そして信頼できる専門家への相談が、円滑な売却と節税成功の鍵となります。まずはお気軽にご相談ください。

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  2025/08/06

  配偶者居住権設定

  

  こんにちは！ 先日、初めて見た登記をご紹介いたします。 約5年前に施行された法律になります。 詳細は省きますが、簡単に言うと 配偶者名義の住居に同居していて、名義人が他界したとき その住居を配偶者ではない人が相続した場合に活用するものです。 配偶者居住権を設定すれば、ご存命な間は安心してお住まいになれます。 法改正により頭では理解しているのですが、全部事項証明書を取得すると、さらに理解に深まります。 人生いつまでも勉強です。これからも頑張ります。 いろいろあると思いますが、皆様も頑張って下さい。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」      

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  2025/07/31

  目の前で査定！？

  

  こんにちは！！ 先日、近所の方から不動産の査定を依頼されました。 当社では「AI査定」と「物件の詳細を入力する査定」の2種類のソフトを導入しております。 そのお客様は一度他社で査定をされておられ、その査定書を持参のうえ、目の前で査定を希望されておりました。 目の前で入力を始めると、お客様はAI査定のスピードや物件の詳細を入力する作業に驚かれていました。 他社で査定した価格より若干低い価格でしたが、物件の詳細入力からの作業にご納得頂きました。 私の感覚ですが、どちらかというとAI査定の方が、価格が高く出るように感じます。 そして皆様にお伝えしているのが「不動産は縁ものです」ということ。 売りたい人と買いたい人のご縁が一番大事だと私は思います。 これからも「ご縁」を大事に頑張ります。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」    

• 不動産コラム

  2025/07/20

  空き家の固定資産税が高い…。
  節税のための売却タイミングとは？

  

  日本全国で空き家問題が深刻化する中、相続で取得した空き家の固定資産税負担に悩む方が増えています。特に市川市のような都市部では、活用予定のない空き家でも毎年高額な固定資産税が課せられ、所有者の経済的負担となっています。 さらに、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。株式会社NR企画では、市川市を中心とした不動産売却を通じて多くの空き家問題に携わってきた経験から、適切な売却タイミングと節税対策について詳しく解説します。 目次 空き家問題の現状と固定資産税負担 空き家売却の方法と基本的な費用・税金 譲渡所得税の節税に繋がる2つの特例 最適な売却タイミングの判断ポイント まとめ 空き家問題の現状と固定資産税負担 空き家増加の背景と放置による問題 日本における空き家問題は年々深刻化しています。若者の都市部への移動、人口の高齢化、親が施設に入居するといった社会的変化により、全国の空き家率は13.6%（総務省 住宅・土地統計調査 令和5年）に達しています。 放置された空き家は、建物の老朽化による倒壊リスク、異臭・害虫発生、不法侵入による治安悪化など、周辺住民にも深刻な影響を与えます。また、庭木の越境や景観悪化により、近隣トラブルの原因となることも少なくありません。 空き家所有者の経済負担 空き家を所有し続けることで発生する主な負担： 負担項目 年間費用目安 備考 固定資産税 10万円～50万円 立地・評価額による 都市計画税 2万円～15万円 市街化区域内の場合 維持管理費 5万円～20万円 草刈り、清掃、点検等 「特定空き家」指定による固定資産税の増額リスク 空き家問題を解決するため、空家等対策の推進に関する特別措置法により「特定空き家」制度が導入されました。管理が不十分な空き家に対して「住宅用地の特例措置」を排除することで、固定資産税が従来の最大6倍になる可能性があります。 特定空き家に指定される主な条件： - 建物の劣化が進んでいる（屋根・壁の損傷、窓ガラスの破損等） - 不衛生な状態（ゴミの散乱、害虫・害獣の発生等） - 周囲の安全に影響（倒壊の危険性、不法侵入リスク等） - 景観を著しく損なう状態 （出典：空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！ | 政府広報オンライン） 重要：自治体からの勧告を受けた時点で住宅用地特例が除外され、固定資産税が大幅に増額されます。 本記事の目的：活用予定のない相続不動産は、放置による価値低下や損失リスク、維持費・固定資産税の負担を抑えるため、適切な売却時期や活用方法を検討することが重要です。特に、売却時に利用できる節税特例と、その適用に必要な「売却タイミング」に焦点を当てて解説します。

• 不動産コラム

  2025/07/10

  不動産相続でもめないために
  兄弟間でよくあるトラブル事例と対策

  

  不動産の相続は、兄弟間でのトラブルに発展しやすい問題の一つです。特に市川市のような都市部では、不動産価値が高く、相続財産に占める割合が大きいため、分割方法を巡って深刻な対立が生じることも珍しくありません。 たとえ普段仲の良い兄弟であっても、お金が絡むと意見の対立が生じやすく、遺産額が少ない場合でも深刻な争いになることがあります。株式会社NR企画では、市川市を中心とした不動産売却・仲介・買取を通じて、多くの相続案件に携わってきた経験から、円満な相続を実現するための具体的な対策をお伝えします。 目次 不動産相続における兄弟間トラブルの現状 兄弟間でよくあるトラブル事例 トラブルが発生する主な原因 生前からできる予防策 相続発生後の適切な対応 不動産の分割方法 トラブル発生時の対処法 まとめ 不動産相続における兄弟間トラブルの現状 近年、家庭裁判所での相続関連の調停件数は年々増加傾向にあります。平成12年の8,889件から令和元年の12,785件まで、20年間で約44%増加しています（出典：裁判所ホームページ 司法統計年報家事事件編）。特に注目すべきは、遺産総額が1,000万円以下の「少額相続」でも全体の約34%を占めるという事実です（出典：司法統計年報家事事件編 令和元年度）。これは、どの家庭にも起こりうる身近な問題であることを示しています。 不動産相続が特に複雑になる理由として、現金のように均等に分けることができない分割の困難性、市場価格や相続税評価額など複数の評価方法による価値の変動、思い出の詰まった実家への感情的な価値などが挙げられます。また、司法統計によると、相続財産の中で最も争いの対象となりやすいのは土地で、被相続人1人あたりの平均額は約5,200万円と、現金・預貯金等の約4,100万円を上回っています（出典：国税庁 令和元年度統計年報）。 兄弟間でよくあるトラブル事例 事例1: 実家の評価額を巡る対立 父が亡くなり、市川市内の実家（評価額2,000万円）と預貯金200万円が遺産として残された。長男が実家に住んでいたが、次男・三男は「公平に分割するため実家を売却すべき」と主張。さらに不動産評価額について、長男は「古い家だから1,500万円程度」、他の兄弟は「立地が良いので2,500万円はある」と意見が対立し、話し合いが1年以上続いた。 事例2: 介護貢献度を巡る争い 母の5年間の介護を担った長女が、介護の貢献度（寄与分）を考慮して自宅を多く相続したいと主張したが、長男・次男は「介護は子として当然の義務」として寄与分を認めず、話し合いが平行線となった。 事例3: 生前贈与の取り扱い 父から次男が住宅購入時に1,000万円の援助を受けていたケースで、長男・三男は「特別受益として相続分から差し引くべき」と主張したが、次男は「贈与ではなく借用だった」として否定。贈与を証明する書類が不十分で、長期間の争いに発展した。 トラブルが発生する主な原因

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  2025/07/07

  現場作業

  

  こんにちは！！ 本日、空き家での現場作業をしてまいりました。 遠方にお住いの方からの依頼で、相続された不動産の「庭の清掃や建物内の換気」を行いました。 作業自体は苦にならないのですが、この暑さで時折、意識が飛びます。 皆様も暑さ対策をしっかりして、お体ご自愛ください。 よろしくお願いいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」

• 不動産コラム

  2025/06/20

  管理できない空き家はどうすればいい？
  売却・寄付・解体の選択肢

  

  全国で空き家が急増し、約850万戸に達している現在、適切な管理ができずに悩んでいる所有者が増えています。特に市川市のような首都圏では、相続で取得した実家の管理に困っているケースが多く見られます。 2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、管理不全空き家という新たな区分が設けられ、指導・勧告の対象が拡大されました。放置すると固定資産税が最大6倍になるリスクもあり、早急な対策が求められています。 株式会社NR企画では、市川市での空き家問題に関する多くのご相談をいただいており、所有者の皆様が抱える悩みの深刻さを実感しています。この記事では、管理が困難な空き家に対する「売却」「寄付」「解体」という3つの主要な選択肢について、それぞれのメリット・デメリットと具体的な手続きを詳しく解説します。 目次 空き家問題の現状と法改正の影響 選択肢①：空き家を「売却」する 選択肢②：空き家を「寄付（無償譲渡）」する 選択肢③：空き家を「解体」する 売却・寄付・解体が難しい場合のその他の選択肢 状況別の判断指針 専門家への相談の重要性 空き家問題の現状と法改正の影響 急増する空き家数と社会的影響 総務省の住宅・土地統計調査によると、日本全国の空き家数は1998年の約576万戸から2018年には約849万戸へと大幅に増加しており、今後も増加が続くと予想されています。適切に管理されていない空き家は、以下のような深刻な問題を引き起こします： 安全面のリスク：建物の倒壊や部材の落下による事故 衛生面の問題：害虫の発生や悪臭の拡散 防犯面の懸念：不法侵入や犯罪の温床化 景観の悪化：地域の住環境や資産価値への悪影響 改正空家等対策特別措置法の重要ポイント 2023年12月に施行された改正法では、空き家対策が大幅に強化されました。 新設された「管理不全空き家」 従来の「特定空き家」（すでに危険な状態）の前段階として、管理不全空き家という区分が新たに設けられました。この段階から行政指導の対象となり、早期の対策が求められます。 固定資産税増税のリスク 管理不全空き家や特定空き家に指定され、行政から勧告を受けると： - 住宅用地特例が解除される - 固定資産税が最大6倍になる可能性 - さらに改善されない場合は命令、最終的には行政代執行のリスク ✓ポイント：改正法施行により、これまで「まだ大丈夫」と考えていた空き家でも、管理不全の段階から行政の監視対象となります。早期の対策が固定資産税の大幅増税を防ぐ重要な鍵となっています。   選択肢①：空き家を「売却」する

• 不動産コラム

  2025/06/10

  相続で困らないための手続きチェックリスト
  不動産がある場合の注意点

  

  大切なご家族が亡くなった後、遺された方には多くの手続きが待っています。特に市川市のような首都圏では不動産価値が高く、相続財産に不動産が含まれる場合は手続きがより複雑になりがちです。 不動産は高額な資産であり、「分けにくい」という性質を持つため、相続人同士のトラブルにつながりやすいのが実情です。2024年4月からは相続登記の義務化も始まり、これまで以上に適切な手続きが求められています。 株式会社NR企画では、市川市での不動産相続に関するご相談を数多く承ってきました。この記事では、相続手続きの全体像と不動産がある場合の特有の注意点、そして実用的なチェックリストをご紹介し、円満な相続のために知っておくべき情報をお伝えします。 目次 相続発生直後に行うべき手続き（期限を意識！） 相続手続きの全体像と主な流れ 不動産相続で特に注意すべき重要ポイント 遺産分割協議書の作成方法と注意点 相続したくない場合の選択肢：相続放棄と限定承認 不動産相続で起こりやすいトラブルと対応策 困ったときに頼れる専門家 相続手続きチェックリスト（実用版） 相続発生直後に行うべき手続き（期限を意識！）

• 新着情報・ブログ

  2025/06/05

  ご紹介下さい！！

  

  こんにちは！ 皆さんも不動産投資という言葉を聞いたことがあると思います。 当社のお客様もほとんどの方が行っており、常に探しております。 もし、相続等で取得されご自身での活用が難しいようであれば 是非、その不動産をご紹介ください。 メインは市川市ですが、浦安市及び船橋市も人気があります。 よろしくお願いいたします。 「不動産売却でお困りのことがあればNR企画へ～」